大业信托-宝能控股睿城信托贷款集合资金信托计划（18个月）︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

6.42分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险中等

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率较高。处于实际控制地位的母公司净资产较高，资产负债率很高，处于实际控制地位的母公司为此次融资提供担保。融资主体及其处于实际控制地位的母公司评分为5.31分，实力一般。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额非常充足，目前进展为主体工程施工已完成，房地产项目所在地为珠三角、长三角地级市城区，地理位置比较一般。还款来源评分为7.39分，还款来源比较有保障。
        抵质押措施：第1抵押物为土地，抵押物金额为6.29亿元，抵押物所在地为珠三角、长三角地级市城区，地理位置比较一般。抵质押措施的评分为5.99分，抵质押物略有不足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为6.42分，风险评级为风险适中。

风险调整后的收益评分：

<300万：5.92 分； >=300万：5.42分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为6.42，风险适中，适合风险偏好中等的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为5.92，收益适中，可以购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为5.42，收益适中，可以购买。

融资主体信息：

融资方简介
融资方扬州宝能为宝能系开发扬州宝能睿城项目而设立的项目公司。
截至2014年5月31日，融资主体扬州宝能合并层面资产总计140,023万元（简单合并的数据，扣除内部投资300万元），其中包含预付账款的存货金额118,246万元，负债合计91,263万元，其中金融机构负债及预收账款分别为24,100万元17,538万元，净资产48,760万元，资产负债率为65.18%，扣除预收账款后的资产负债率为52.65%，处于行业内合理水平。

还款来源：

第一还款来源：“宝能睿城”项目的销售收入。
建设项目简介
      项目位于江苏省扬州市甘泉新区核心区，地处扬州北部新城，距扬州汽车客运北站500米，临近江阳商贸城、沃尔玛购物广场、大润发邗江店、京华城shopping mall，周边有维扬实验小学开发区分校、扬州梅苑双语学校、扬州市维扬区仁。
      项目占地20万平方米，总建筑面积100万平方米，共分三期开发，建成后是拥有高端住宅、扬州市区第一高楼的甲A级高档写字楼、五星级酒店、多功能商业区等业态的高端品质综合体。
      截至2014年12月，项目一期已全部封顶，住宅在售均价6388元/平方米

抵质押措施：

土地抵押
项目公司以其持有的扬州市国有土地抵押，价值6.29亿元，以本次融资3亿元计算，抵押率为47.69%。
2.股权质押
宝能地产股份有限公司（以下简称“宝能地产”）以其持有的项目公司100%股权提供质押担保。

担保措施：

第一担保方-- 宝能地产
      公司成立于2002年7月，注册资本11.18亿元（股权结构如下），自持物业主要集中在深圳市，总建筑面积接近37万（账面成本27亿元，市场价值超过250亿元）。
      截止2013年12月31日，公司总资产212亿元（其中：流动资产181.62亿元），净资产44.76亿元，资产负债率 78.89%；2013年1-6月，公司实现主营业务收入8192万元，净利润-20853万元；2012年1-12月，公司实现主营业务收入218574万元，净利润27183万元；2010-2012年公司经营净现金流分别为102854万元、-31830万元和-245053万元。
第二担保方--宝能控股
      公司成立于2006年，注册资本6.2亿港币。截止2013年12月31日，公司总资产238.58亿元，净资产43.97亿元，资产负债率81.57% 第三担保方--实际控制人担保
      宝能系实际控制人姚振华及姚建辉连带责任担保。