xx信托 -X242号西安西咸新区集合信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

6.16分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险中等

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产适中，资产负债率很高。融资主体评分为5.1分，实力一般。
        还款来源：第1还款来源为经营性收入，还款方年销售收入较低，年利润一般。还款来源评分为1.74分，还款来源有较大的不确定性。
        抵质押措施：第1质押物为未上市公司股权，质押物金额为5.58亿元。抵质押措施的评分为1.04分，抵质押物不够充足。
        担保措施：第1家担保方为与融资主体及其母公司、实际控制人没有关联关系的公司，担保方净资产一般，资产负债率很高。担保措施的评分为3.92分，担保措施比较不足。
        考虑到政府的隐性担保，综合来看，该产品的最终风险评分为6.16分，风险评级为风险适中。

风险调整后的收益评分：

<300万：5.86 分； >=300万：5.56分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为6.16，风险适中，适合风险偏好中等的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为5.86，收益适中，可以购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为5.56，收益适中，可以购买。

融资主体信息：

融资方：陕西省西咸新区泾河新城开发建设(集团)有限公司
泾河建设由陕西省西咸新区泾河新城管理委员会（以下简称“泾河新城管委会”）于 2011 年 10 月 18 日出资成立，初始注册资本为人民币 10.00 亿元。截至2019 年末，泾河建设注册资本 58.89 亿元，西咸集团、泾河新城管委会和农发基金分别持有公司 51.00%、47.49%和 1.51%的股权，西咸集团为公司的控股股东，陕西省西咸新区开发建设管理委员会为实际控制人。
截至2020年9月末，泾河建设总资产 275.27 亿元，负债总额 194.85亿元，前三季度实现营业收入12.12亿元。

还款来源：

资金投向:
      信托资金用于受让泾河建设持有的泾河市政 100%的股权收益权。
第一还款来源：泾河建设的收入
      2017 年至 2019 年，泾河新城营业收入分别为 131，409.39 万元、136,251.86 万元及 154,894.92 万以内；营业成本分别为 113,864.27 万元、123,223.43 万元及138,027.20 万元。近二年内，随着泾河新城基础设施建设的逐步推进，对土地整理的需求量有所降低，2017 年至 2019 年，公司土地整理收入分别为 84,417.89 万元、 60,149.87 万元及 69,223.22 万元，在营业收入中占比保持在 40%以上。随着公司土地整理业务量和收入的下降，土地整理毛利润同步下降，毛利率保持稳定。2017-2019 年，保障房建设收入分别为 41,958.92 万元、56,104.48 万元及 58,630.00 万元，在营业收入中占比保持在 30-40%之间。随着公司保障房建设项目的逐步竣工结算，保障房建设业务收入和毛利润有所上升，毛利率保持稳定。2019 年，基础设施建设收入为 16,609.13万元，在营业收入中占比约为 11%。除此之外，融资人还从事工程建设服务、物业服务及广告宣传等与城市建设运营相配套的辅助类业务，在营业收入中占比和对毛利润的贡献度均较低。
地区经济
      西咸新区位于陕西省西安市和咸阳市建成区之间，是关中-天水经济区的核心区域,是深入实施西部大开发战略、推进西（安）咸（阳）一体化、引领大西北发展以及建设“丝绸之路经济带”的重要支点，区位优势明显。
      财政方面，2020年西咸新区一般公共预算收入83.99 亿元，较上年增长 16.9%，其中：税收收入 65.87 亿元，增长 5.7%，占一般公共预算收入的 78.4%；非税收入 18.13 亿元，增长 90.6%，占一般公共预算收入的 21.6%。完成地方一般公共预算支出 133.94 亿元，增长 6.2%。按照现行财政体制计算，2020 年西咸新区一般公共预算收入总计 187.15 亿元，支出总计 151.73 亿元，结转下年 2.27 亿元，当年实现收支平衡。

抵质押措施：

受让股权
根据泾河市政 2020 年 9 月末财务报表，泾河市政所有者权益合计 4.31 亿元，由于股东投入的 1.27 亿元借款承诺劣后于信托退出，其价值应视为股东投入，因此泾河建设享有的泾河市政 100%股权价值为 5.58 亿元。我司以不超过 5 亿元受让泾河市政 100%股权收益权，价格公允。

担保措施：

第一担保方：秦汉建设
陕西省西咸新区秦汉新城开发建设集团有限责任公司公司成立于 2010 年 05月，初始注册资本 10.00 亿元。此后历经股权划转、增资后，截至 2020 年 9 月末，公司注册资本和实收资本均为 32.80 亿元，陕西西咸新区发展集团有限公司（以下简称“新区发展集团”）持有公司 53.13%的股权，陕西省西咸新区秦汉新城管理委员会（以下简称“秦汉新城管委会”）持有公司 46.87%的股权。新区发展集团为陕西省西咸新区开发建设管理委员会（以下简称“西咸新区管委会”）下属的国有独资企业，公司实际控制人为西咸新区管委会。
2020年9月末，秦汉建设总资产 346.54 亿元，总负债为 244.74 亿元，前三季度实现营业收入 16.93 亿元。