XX信托-山东TZ市棚户区改造安置房集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

6.91分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险中等

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较高，资产负债率较高。融资主体评分为6.25分，实力中等。
        还款来源：第1还款来源为经营性收入，还款方年销售收入较低，年利润适中。还款来源评分为2.93分，还款来源有较大的不确定性。
        担保措施：第1家担保方为与融资主体及其母公司、实际控制人没有关联关系的公司，担保方净资产适中，资产负债率较高。第2家担保方为与融资主体及其母公司、实际控制人没有关联关系的公司，担保方净资产适中，资产负债率较高。担保措施的评分为6.83分，担保措施比较不错。
        考虑到政府的隐性担保，综合来看，该产品的最终风险评分为6.91分，风险评级为风险适中。

风险调整后的收益评分：

<300万：6.61 分； >=300万：6.11分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为6.91，风险适中，适合风险偏好中等的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为6.61，收益较高，值得购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为6.11，收益较高，值得购买。

融资主体信息：

融资方：山东新兴置业有限公司
融资人新兴置业系由“滕州城建”控股55.58%，国开发展基金有限公司(国家开发银行100%持股）占股44.42%，注册资本1.8008亿元，主要按照滕州市政府的规划开展棚户区改造及相关配套基础设施项目，得到政府大力支持。
财务状况：截至2020年6月，新兴置业总资产156.77亿元，所有者权益51.16亿元，2019年营业收入16.55亿元；融资人股东背景优质，主要从事国家和当地政府大力支持的棚户区改造安置房民生项目，持有的资产变现能力强，金融机构广泛认可，再融资能力强，偿债能力和盈利能力强。

还款来源：

资金投向:
      用于滕州市善南街道贾庄区域棚户区改造项目一期工程（安置房项目），贾庄项目已被列入2018年山东省棚户区改造项目。
第一还款来源：安置房项目收入及融资方收入
      本信托计划的贷款本息偿还资金主要来源于贾庄项目一期工程的优惠政策奖补、安置居民支付的安置房价款和新兴置业的经营收入，同时新兴置业畅通的再融资渠道也可以为其偿还债务提供资金补充。
      根据滕州市住房和城乡建设局与山东新兴置业签订的《委托协议书》及滕州市人民政府对贾庄项目的优惠政策，贾庄项目一期工程安置房的回款主要来源于，优惠政策奖补、税收返还及安置居民支付的安置房价款。
      贾庄项目一期工程 2020 年-2022 年安置房销售收入分别为 11,286.35 万元、12,287.52 万元和 13,165.20 万元，该项目优惠政策奖补收入和安置房收入未来回款合计为 57,903.72 万元，能够覆盖本信托计划贷款本息。
地区经济：
      滕州市，隶属于山东省，位于微山湖东岸，京沪铁路和京沪高铁沿线城市，国家园林城市，环境宜居。市内的滕州经济开发区在山东省级经济开发区中位列第三位，并成功入选国家新型工业化产业示范基地。2019年，滕州市实现地区生产总值（GDP）748.35亿元，完成一般公共财政预算收入68亿元，最新全国百强县排名第34位，经济与财政发达程度高。

抵质押措施：

无抵押措施。
无质押措施。

担保措施：

第一担保方：滕州城建
      担保人1滕州城建的实际控制人为滕州市国资委，注册资本3.4186亿元，是滕州市重要的棚户区改造和基础设施建设主体，政府支持较多。 •信用情况：东方金诚国际信用评估有限公司确定其主体信用等级AA，评级展望稳定。
      财务状况：截至2020年6月，滕州城建总资产197.61亿元，所有者权益64.31亿元，2019年营业收入29.67亿元，利润总额5.30亿元；滕州城建营业收入较高，利润很高，自身还款能力强，再融资渠道通畅，具有很强的代偿能力。
第二担保方：山东滕投
      担保人2山东滕投的实际控制人为滕州市国资委，注册资本4.8406亿元，是滕州市重要的保障房和基础设施建设主体，负责市政府指令性城市基础设施项目的开发建设，得到政府大力支持。 •信用情况：于2015年发行了“15 滕建债”，公开债主体，联合资信评估有限公司确定其主体信用等级AA，评级展望稳定。
      财务状况：截至2020年6月，山东滕投总资产123.51亿元，所有者权益48.39亿元，2019年营业收入13.41亿元，利润总额2.06亿元；山东滕投为公开债主体，在金融市场公信力强，金融机构认可度高，长期偿债能力强，再融资渠道较广，具有很强的代偿能力。