XX信托-X903号石家庄住宅项目集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

5.29分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险较高

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率很低。处于实际控制地位的母公司净资产较低，资产负债率很高，处于实际控制地位的母公司为此次融资提供担保。融资主体及其处于实际控制地位的母公司评分为1.43分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额不够充足，目前进展为四证齐全，已经开始施工，房地产项目所在地为省会城市城区，地理位置比较好。还款来源评分为6.04分，还款来源有一定保障。
        抵质押措施：第1抵押物为土地，抵押物金额为14.3亿元，抵押物所在地为省会城市城区，地理位置比较好。抵质押措施的评分为4.16分，抵质押物不够充足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为5.29分，风险评级为风险较高。

风险调整后的收益评分：

<300万：6.19 分； >=300万：5.89分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为5.29，风险较高，适合风险偏好较高的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为6.19，收益较高，值得购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为5.89，收益适中，可以购买。

融资主体信息：

融资方：河北同福原绿房地产开发有限公司
项目公司因标的项目开发成立，主要支出为获取项目土地、办理规证支出，本信托融资前无有息负债，财务情况良好。项目公司100%股权质押至信托。

还款来源：

资金投向:
      用于受让河北同福原绿房地产开发有限公司（以下简称“项目公司”）所有的石家庄市河北科技大学南侧地块项目（以下简称“标的项目”）土地及对应资产的收益权（以下简称“特定资产收益权”），最终用于标的项目开发建设。
第一还款来源：标的项目回款
标的项目位置
      项目地块处于石家庄市裕华区（主城区）与栾城区交界位置，河北科技大学南侧，西至建设大街，南至景观河，东南至景观路，东侧为规划道路。距河北省政府 7.5公里；距石家庄市火车站（高铁站）7 公里，距南二环4.4公里，距正定国际机场车距44公里。
      项目公司已取得项目四证、房地产开发资质、住建局确认本项目采用被动式低能耗建设函件。项目预计于2020 年4月取得首个《商品房预售许可证》。项目预计货值23.80亿元，毛利率39.75%；项目税后净利润 2.14亿元，项目销售净利润率为8.98%，收益情况较好。

抵质押措施：

土地抵押：
标的地块对信托第一顺位土地抵押，信托存续期间追加在建工程抵押。
股权质押：项目公司100%股权质押至信

担保措施：

第一担保方：
当代节能置业股份有限公司（即当代石家庄项目保证人，简称“当代节能”）于2000年9月成立，总部位于北京，由香港上市公司当代置业（中国）有限公司（简称“当代置业”，股票代码：1107.HK）间接100%持股，是当代置业在境内房地产开发业务的实施主体。当代置业财务情况良好，主要财务指标逐年增长。
2018年，当代置业总资产536.3亿元，营业收入93.38亿元，毛利润21.71亿元；其中当代节能总资产522.73亿元，营业收入80.65亿元，净利润10.07亿元。