国企信托-阳光城满花园项目集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

4.65分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险很高

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产一般，资产负债率很高。处于实际控制地位的母公司净资产较高，资产负债率很高，处于实际控制地位的母公司为此次融资提供担保。融资主体及其处于实际控制地位的母公司评分为4.83分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额不够充足，目前进展为四证齐全，已经开始施工，房地产项目所在地为其他地区的县或县级市城区，地理位置不太好。还款来源评分为5.19分，还款来源存在一定的不确定性。
        抵质押措施：第1抵押物为土地，抵押物金额为6.23亿元，抵押物所在地为其他地区的县或县级市城区，地理位置不太好。抵质押措施的评分为1.62分，抵质押物不够充足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为4.65分，风险评级为风险很高。

风险调整后的收益评分：

<300万：5.65 分； >=300万：5.65分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为4.65，风险很高，适合风险偏好很高的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为5.65，收益适中；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为5.65，收益适中。

融资主体信息：

融资方：福建阳光房地产开发有限公司
福建阳光房地产开发有限公司，成立于1994-12-29，注册资本120000万元。由阳光城集团股份有限公司。具有房地产开发一级资质。2019年6月公司总资产262亿，净资产为54.61亿元，资产负债率为79.15%，净利润7.38亿。

还款来源：

资金投向:
      受让福建阳光房地产开发有限公司持有的福州盛世达房地产开发有限公司 51%股权收益权，资金最终用于闽（2018）长乐区不动产权第 0003620 号地块项目的开发建设。
第一还款来源：房地产销售收入
      项目预计实现销售收入 30.07 亿元（不含税），预计税前利润 9.12 亿元、税后利润 6.84 亿元，销售毛利率为 34%，销售净利率为 23%。
       区域介绍:
      福州，福建省省会，是国务院批复确定的中国海峡西岸经济区中心城市之一、滨江滨海生态园林城市。区域总面积 11968 平方千米，城镇化率 70.5%。
      2018 年，福州市实现地区生产总值 7856.81 亿元，比上年增长 8.6%。。2018 年全市一般公共预算总收入 1118.11 亿元，比上年增长 8.7%。工业增加值平稳增长，国有经济表现突出。全年工业增加值 2416.16 亿元，比上年增长 8.8%。固定资产投资比上年增长 11.7%。

抵质押措施：

第一抵押物：土地
编号为 2019XG026 号地块提供后置抵押。价值为 6.23 亿元。足额覆盖本次信托规模。

担保措施：

第一担保方：阳光城集团
阳光城集团股份有限公司(上市代码:000671)是世界 500 强阳光控股投资,以房地产开发为主业的全国化品牌企业。成立于 1991 年 08 月 12 日，注册资本 405007.3315 万元。公司前身为 1991 年 8 月成立的福建省石狮新发股份有限公司，石狮新发于 1996 年 12 月 18 日在深交所挂牌上市，证券代码 000671.SZ。
2012 年，阳光城开启全国化发展，从扎根福建到布局全国，从百亿企业到千亿规模，阳光城以高速度实现了高质量的成长。截止 2018 年末，阳光城实现销售金额 1628.56 亿元，布局全国 28 大区域近 100 座城市，匠心筑就近 300 个精品项目，土地储备超 4400 万方，储备货值 5500 亿元，总资产规模达 2633.97 亿元，综合实力位列中国地产 15 强。2019 年 6 月 30 日，阳光城集团资产负债率 83.58%，近年来稳中有降，扣除预收货款后资产负债率 56.87%，有息负债率 38.83%，