GM信托-青州城投收益权集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

7.1分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险较低

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较高，资产负债率较低。融资主体评分为8.74分，实力很强。
        还款来源：第1还款来源为经营性收入，还款方年销售收入较低，年利润较高。还款来源评分为5.06分，还款来源存在一定的不确定性。
        抵质押措施：第1抵押物为土地，抵押物金额为7.75亿元，抵押物所在地为其他地区的县或县级市城区，地理位置不太好。抵质押措施的评分为7.61分，抵质押物比较充足。
        担保措施：第1家担保方为与融资主体及其母公司、实际控制人没有关联关系的公司，担保方净资产适中，资产负债率较低。担保措施的评分为6.93分，担保措施比较不错。
        综合来看，该产品的最终风险评分为7.1分，风险评级为风险较低。

风险调整后的收益评分：

<300万：8.4 分； >=300万：8.1分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为7.1，风险较低，适合风险偏好较低的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为8.4，收益很高，推荐购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为8.1，收益很高，推荐购买。

融资主体信息：

融资方：青州城投
青州市城市建设投资开发有限公司是青州市国有资产监督管理局出资设立的国有独资公司，实际控制人为青州市人民政府。作为青州市最重要的土地开发整理及保障性住房投融资和建设主体，公司承接了大量关系青州市未来发展的重要项目，并在资产注入、财政补贴、项目回购等方面获得政府大力支持。公司为当地总资产规模最大的平台公司，于 2017年公开发行债券，债券到期日为2024年，主体评级AA。
截至2019年6月，公司总资产231.2亿元，资产负债率44.5%。

还款来源：

资金投向:
      用于受让青州市城市建设投资开发有限公司持有的青州市云门山森林公园提升改造建设项目对应的收益权，融资人将款项用于标的项目开发建设。
第一还款来源：融资方收入
      公司为当地总资产规模最大的平台公司，于 2017年公开发行债券，债券到期日为2024年，主体评级AA。
      截至2019年6月，公司总资产231.2亿元，资产负债率44.5%，2018年实现营业收入16.4亿元。公司在建项目规模大，营业收入稳定，现金流充沛，在金融机构中认可程度高，具有较强的融资能力和偿债能力。
建设项目
      云门山是国家地质公园、国家重点风景名胜区、国家AAAAA级旅游景区。该项目建设单位为融资人青州市城市建设投资开发有限公司，工程于 2018年3月开工建设，项目总投资估算为75114万元，建设单位自有资金投入25115万元，占总投资的33.44%，符合审批要求。项目建设完成后，预计2021年、2022年、2023年门票收入分别为： 15120万元、20160万元、25200万元，项目经营期按十年计算，预计未来十年营业收入总计236880万元，可7.9倍覆盖本信托规模。
地区情况
      青州，山东省潍坊下辖市，山东半岛城市群副中心城市，中国百强县市第57 名。古“九州”之首，“中国优秀旅游城市”，中国旅游影响力10强县市。 2018年，青州市地区生产总值704.1亿元，工业生产总值1909.8亿元，地方综合财力99.4亿元，一般公共预算收入48.4亿元，债务率65%，负债率9.2%，财政自给率为91.90%，政府财政状况良好。青州市作为潍坊重要经济体，借助国家“蓝色半岛经济区”战略，逐步打造东部花卉旅游、西部工业项目区、南部生态文化区及北部高新产业区的产业布局，地区经济实力持续增强。

抵质押措施：

第一抵押物：土地抵押
融资人青州市城市建设投资开发有限公司，以其持有的位于山东省潍坊市青州市的两宗土地性质为住宅的国有土地使用权提供抵押担保。抵押物评估值为80800万元，根据青州市不动产登记中心于2020年2月11日出具的查询证明及电话咨询，信托公司为唯一抵押权人

担保措施：

第一担保方：青州宏源
青州市宏源公有资产经营有限公司是青州市国有资产监督管理局出资设立的国有独资公司，实际控制人为青州市人民政府。公司为青州市主要的城市基础设施投资建设主体，承担青州市重点市政基础设施项目建设。公司为当地总资产排名第二的平台公司，截至2019年6月，公司总资产198.4亿，负债率仅30.6%，2018年实现营业收入10.9亿元，已成功发行28亿企业债券，债券评级 AA+，债券到期日晚于本次信托融资到期日。公司具有充足的盈利能力、融资能力和担保能力。
第二担保方：青州恒瑞投资
青州恒瑞投资发展有限公司由青州市基础设施建设投资中心出资，实际控制人为青州市人民政府。截至2019年6月，公司总资产130.8亿元，净资产113.8亿元，资产负债率仅13.0%。青州市人民政府于2019年4月对公司划拨总价值105.2亿国有资产，政府支持力度大，担保能力强