XX信托-河南恒大童世界区项目贷款集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

6.42分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险中等

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率很高。处于实际控制地位的母公司净资产很高，资产负债率很高，处于实际控制地位的母公司为此次融资提供担保。融资主体及其处于实际控制地位的母公司评分为2.89分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额比较充足，目前进展为四证齐全，已经开始施工，房地产项目所在地为其他地区地级市城区，地理位置比较一般。还款来源评分为6.12分，还款来源有一定保障。
        抵质押措施：第1抵押物为土地，抵押物金额为10.56亿元，抵押物所在地为其他地区地级市城区，地理位置比较一般。抵质押措施的评分为7.25分，抵质押物比较充足。
        担保措施：第1家担保方为有直接或间接股权关联的公司，担保方净资产适中，资产负债率很高。担保措施的评分为1.77分，担保措施比较不足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为6.42分，风险评级为风险适中。

风险调整后的收益评分：

<300万：7.22 分； >=300万：6.92分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为6.42，风险适中，适合风险偏好中等的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为7.22，收益较高，值得购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为6.92，收益较高，值得购买。

融资主体信息：

融资方：开封凯泽旅游开发有限公司
开封凯泽旅游开发有限公司于2017 年03 月30 日成立，注册资本为人民币 10000 万元，法定代表人为史延平，由开封恒大童世界旅游开发有限公司、儋州中润旅游开发有限公司出资组件，占出资比例的100%。项目公司凯泽旅游于2017 年才成立，截至2018 年末，公司总资产14.56 亿元，其中流动资产14.16 亿元，占比97.25%，流动资产中存货5.12 亿元，主要为土地成本及建安费用，其他应收款8.53 亿元，主要为恒大旅游集团资金拆借。
截至2018 年末，公司总负债15.03 亿元，其中流动负债11.73 亿元，占比 78.04%，流动负债中应付票据及应付账款2.17 亿元，主要为应付项目工程款，预收账款3.48 亿元，要为房屋预售回款；非流动负债全部为焦作中旅银行长期借款3.3 亿。

还款来源：

资金投向:
      信托资金用于向借款人发放信托贷款，融资人将资金用于童世界家园 E、F区项目开发建设（项目符合房地产432监管要求），本项目不涉及关联交易。
第一还款来源：
项目情况
      开封恒大童世界是恒大集团斥资打造的综合性文化旅游度假区。乐园区域1300亩，住宅区域3436亩，公建配套及商业2071亩，计划总投资1000亿元。是开封自建国以来最大的文化项目和推进郑汴一体化深度发展的重大项目。
      开封是首批中国历史文化名城，中国八大古都之一，拥有国家级文物保护单位13处，4A级旅游景区7处，5A级旅游景区1处；该项目属于开封市龙亭区，河南省郑州自贸试验区开封片区；项目定位为以文化旅游产业为主的住宅产品。2018年6月至2019年7月童世界家园A、B、 C、D、E、F区销售金额43.79亿元。
      根据已售部分内容和销售测算表显示，“童世界家园E、F区” 项目（信托期限内2019.10-2021.4）将实现销售收入共计27.88亿元；完全覆盖本次信托融资本息。仅考虑高层住宅信托期内的去化情况，本项目在2021年4月底之前共计实现销售收入24.25 亿元；仅住宅部分的去化也完全覆盖本次信托融资本息。

抵质押措施：

第一抵押物：土地抵押
      A 开封博联旅游开发有限公司以其持有的80.64 亩的住宅用地土地使用权提供抵押担保。
      B 开封凯泽旅游开发有限公司以其持有的18.69 亩的住宅用地土地使用权提供抵押担保。
      C 开封弘雅旅游开发有限公司以其持有的119.1 亩住宅用地土地使用权提供抵押担保。抵押物共计218.48亩，评估价值共计人民币10.56亿元，本金抵押率为47.35%，本息抵押率56.82。