央企信托-山东滕州集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

6.16分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险中等

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产一般，资产负债率很高。融资主体评分为4.42分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为经营性收入，还款方年销售收入较低，年利润一般。还款来源评分为2.08分，还款来源有较大的不确定性。
        抵质押措施：第1抵押物为已建成的房产，抵押物金额为7.1549亿元，抵押物所在地为百强县（含百强县级市）城区，地理位置比较一般。第1质押物为应收账款，质押物金额为7.5亿元。债务方净资产较低，资产负债率很高，债务方为地方政府融资平台，当地政府一般预算财政收入较低。抵质押措施的评分为3.19分，抵质押物不够充足。
        担保措施：第1家担保方为与融资主体及其母公司、实际控制人没有关联关系的公司，担保方净资产较低，资产负债率适中。担保措施的评分为4.15分，担保措施比较不足。
        考虑到政府的隐性担保，综合来看，该产品的最终风险评分为6.16分，风险评级为风险适中。

风险调整后的收益评分：

<300万：7.16 分； >=300万：6.96分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为6.16，风险适中，适合风险偏好中等的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为7.16，收益较高，值得购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为6.96，收益较高，值得购买。

融资主体信息：

融资方：山东新兴置业有限公司
融资人山东新兴实际控制人为滕州市国有资产管理局，注册资本1.8亿元，公司作为滕州市棚户区改造及配套基础设施建设主体之一，承建了滕州市较大规模的棚户区改造及相关配套基础设施建设项目，业务具有一定的区域专营性，在资金划拨等方面得到了实际控制人的支持；东方金诚国际信用评估评估有限公司给予债券AA评级；
截至2018年底，山东新兴资产总计130.71亿元，所有者权益38.27亿元；融资人经营状况良好、公司盈利能力稳定、政府支持力度较大，是较理想的业务合作对象。

还款来源：

资金投向:
用于山东新兴省级棚改项目滕州市安置房建设。
第一还款来源：融资方收入
根据审计报告显示，最近三年融资人主营业务收入分别为18.26 亿元、11.97亿元和15.36亿元，净利润分别为1.76亿元、1.44亿元、 1.33亿元。公司营业收入主要来源于房产销售，该业务易受房地产市场波动等因素的影响。2017年公司营业收入较2016年增加28.36%； 2017年，公司利润总额为1.47亿元，同比降低22.00%。从盈利指标来看，2017年，公司总资本收益率为1.15%，净资产收益率为3.56%，盈利能力仍然较弱。

抵质押措施：

第一抵押物：商业物业和车库抵押
      滕州市城市建设综合开发公司既为融资人控股股东，也是本项目的标的应收往来款的债务人。滕州城建将旗下威尼斯小区内多处商业物业和车位为融资人回购及自身的按期还本付息提供抵押担保。 受让应收账款
      山东新兴将其对滕州城建（主体及债项评级为AA）享有的总价值不低于7.5 亿元的应收账款（覆盖本息不低于1.2 倍）转让给光大信托，中登网做转让登记，并为本次信托计划承担回购义务；
债务人简介
      债务人滕州城建唯一股东和实际控制人为滕州市国有资产管理局，公司是滕州市重要的棚户区改造及配套基础设施建设主体，主要从事滕州市棚户区改造及相关配套基础设施建设业务，在资金划拨等方面得到了实际控制人的支持。
      东方金诚国际信用评估评估有限公司给予其AA主体信用评级，债券AA评级；
      截至2018年底，滕州城建总资产175.99亿元，所有者权益45.18亿元；滕州城建业务收入稳步增长，信用状况良好，再融资能力较强，具备一定按期偿还债务能力。

担保措施：

第一担保方：滕投集团
      担保人滕投集团实际控制人为滕州市人民政府，公司是滕州市城市建设的骨干之一，主要承担滕州市保障房和基础设施建设任务，盘活、管理和经营市政府授权的资产，确保国有资产保值增值。
      联合资信评估有限公司主体对其主体信用评级AA，债券评级AA；
      截至2018年底，滕投集团资产总计102.64亿元，所有者权益46.37亿元，滕投集团经营投资情况良好，政府支持力度较大，具有较强的代偿能力。