XX信托-浙江湖州集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

6.37分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险中等

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率很高。融资主体评分为0分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为经营性收入，还款方年销售收入较低，年利润适中。还款来源评分为3.46分，还款来源有较大的不确定性。
        担保措施：第1家担保方为与融资主体及其母公司、实际控制人没有关联关系的公司，担保方净资产适中，资产负债率较高。第2家担保方为与融资主体及其母公司、实际控制人没有关联关系的公司，担保方净资产适中，资产负债率适中。担保措施的评分为7分，担保措施比较强大。
        考虑到政府的隐性担保，综合来看，该产品的最终风险评分为6.37分，风险评级为风险适中。

风险调整后的收益评分：

<300万：7.07 分； >=300万：6.77分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为6.37，风险适中，适合风险偏好中等的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为7.07，收益较高，值得购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为6.77，收益较高，值得购买。

融资主体信息：

融资方：湖州保税物流中心有限公司
湖州保税物流中心有限公司，由浙江湖州环太湖集团有限公司于2017年11月3日投资设立，注册资本约1.2 亿元。公司为湖州市保税区物流中心的业主单位，负责保税区物流中心的建设运营。根据公司提供的报表数
据（未审计），截至2018年12月末，公司总资产6619万元，负债总额6616万元，所有者权益总额3万元。无形资产金额为6,441万元，是支付的土地款及税费。其他应付款总金额6,616万元,经核查公司提供的科目明细，公司股东浙江湖州环太湖集团有限公司提供的股东借款金额6779.13万元，剩余有24.26万元中交公司缴纳的保证金，以及项目公司支付的保证金-187.5万元。

还款来源：

资金投向:
      信托资金用于受让湖州保税物流中心有限公司（简称“湖州保税公司”）持有的物流中心项目（简称 “标的项目”）收益权，湖州保税公司将资金用于标的项目建设。湖州保税公司应按照《资产收益权转让及回购合同》约定的时间和金额回标的资产收益权。
第一还款来源：融资方收入
      本公司的主要业务为开发湖州保税物流中心项目，项目还在建设中，尚未投入实际运营。故项目公司的业务情况较为简单，主要为项目各项证照的办理、土地获取以及部分开发投入。湖州保税物流中心项目的情况详见第六部分“融资用途”的项目具体情况。
项目基本情况
      标的项目全称“湖州保税物流中心有限公司湖州物流中心基地建设工程”，位于湖州杨家埠南单元XSS-02- 02-02B-1号地块，铁公水物流园区北侧。本项目定位为建设成以服务集装箱为特色，以铁、水、公多式联运、中转、仓储、加工、配送为支撑的现代化保税物流中心，服务湖州市、辐射湖州城市圈、融入东部地区的区域物流中心。从项目具体功能上，本项目划分四大功能区块，分别为仓库区、查验区、检疫和联检区。各个区域功能明确，仓库区的设置以满足保税业务的需求和货物存储的需要；查验区主要满足查验和监管的需要，在查验区两侧均设置了集卡停车场地，以满足进出物流中心候检的需要；预留检疫处理区为后期货物、包装、托盘等的检疫处理提供便利。
区域介绍
      湖州市是浙江省下辖地级市，是“长三角城市群”成员城市、环杭州湾大湾区核心城市、G60科创走廊中心城市，地处浙江省北部，东邻嘉兴，南接杭州，西依天目山，北濒太湖，与无锡、苏州隔湖相望，是环太湖地区因湖而得名的城市。2018年湖州市实现地区生产总值2719亿元，按可比价格计算，比上年增长 8.1%，居全省第2位。2018年，全市实现财政总收入490.7亿元，比上年增长20.0%。其中，地方财政收入 287.1亿元，增长20.9%。2018年市本级（市直、吴兴区、南浔区、湖州开发区、太湖度假区汇总）财政总收入207.19亿元，增长21.3%,级一般公共收入121.66亿元，增长22.0%。

抵质押措施：

无抵押措施。
无质押措施。

担保措施：

第一担保方：浙江湖州环太湖集团有限公司
      浙江湖州环太湖集团有限公司，成立于1996年，注册资本20亿元，湖州经开投资发展有限公司出资17.9亿元,中国农发重点建设基金有限公司出资2.1亿元。公司最终实际控制人为湖州市国资委。作为负责湖州经开区最主要的基础设施建设主体，公司收入主要来自于土地开发和受托代建业务。截至2018年7月25日，联合资信对湖州环太湖的最新主体评级为AA。
      2015-2018年9月末，公司的总资产分别为200.77 亿元、228.32亿元、266.07亿元和281.12 亿元，增长较快。随着业务规模有所扩大，近三年一期资产负债率亦有所上升，分别为62.89%、62.51%、 64.81%和65.18%。 2015年-2017，公司营业收入分别6.73亿元、7.77亿元、7.05亿元，净利润分别为 3.43亿元、3.21亿元、2.9亿元，营业状况较为稳定。2018年1-9月，营业收入2.97亿元，净利润1.31亿元。
第二担保方：湖州西塞山开发建设有限公司
      湖州西塞山开发建设有限公司，成立于2009年，公司注册资本目前为人民币15亿元。湖州市人民政府国有资产监督管理委员会出资14.6亿元。中国农发重点建设基金有限公司出资4,000.00万元。实际控制人为湖州市人民政府。该公司项目开发业务包括土地开发和保障房建设，公司本部及其全资子公司湖州城西新农村建设投资有限公司负责相关项目的开发建设。截至2018年6月29日，上海新世纪对湖州西塞山最新主体评级为AA。
      截至2018年6月底，公司总资产198.37亿元，总负债107.87亿元，资产负债率54.38%。资产中，货币资金为6.05亿元，存货为99.762亿元，其他应收款83.08亿元。负债中，短期借款为0.79亿元，应付票据2.18亿元，其他应付款1.03亿元，一年内到期的非流动负债10.54亿元，长期借款68.44亿元，应付债券16.16亿元，长期应付款2.48亿元。 2015年-2017，公司营业收入分别5.25亿元、5.61亿元、5.21 亿元，净利润分别为1.77亿元、1.65亿元、1.25亿元，营业状况较为稳定。2018年1-6月，营业收入2.74 亿元，净利润0.12亿元。