央企信托-信益64号淮安洪泽集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

6.95分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险中等

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产适中，资产负债率较低。融资主体评分为7.55分，实力较强。
        还款来源：第1还款来源为经营性收入，还款方年销售收入较低，年利润一般。第2还款来源为应收账款，应收账款金额比较充足，债务方净资产较低，资产负债率很高。还款来源评分为2.86分，还款来源有较大的不确定性。
        抵质押措施：第1抵押物为土地，抵押物金额为6亿元，抵押物所在地为珠三角、长三角、北京的县或县级市城区，地理位置比较一般。抵质押措施的评分为3.02分，抵质押物不够充足。
        担保措施：第1家担保方为与融资主体及其母公司、实际控制人没有关联关系的公司，担保方净资产一般，资产负债率较高。担保措施的评分为3.95分，担保措施比较不足。
        考虑到政府的隐性担保，综合来看，该产品的最终风险评分为7.1分，风险评级为风险较低。

风险调整后的收益评分：

<300万：8.3 分； >=300万：8分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为7.1，风险较低，适合风险偏好较低的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为8.3，收益很高，推荐购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为8.0，收益很高，推荐购买。

融资主体信息：

融资方：江苏洪泽湖神舟旅游开发有限公司
江苏洪泽湖神舟旅游开发有限公司由洪泽县国有资产监督管理办公室（因洪泽县撤县设区，现为“洪泽区国有资产监督管理办公室”）于2009年12月23日出资成立，成立时注册资本和实收资本均为1亿元。 2017年8月，公司发行“17洪泽绿色债”，发行规模10亿元，存续期限20170801-20240801，债项评级AA，主体评级AA。截至2018年末，神舟旅游主体长期信用等级为AA。

还款来源：

资金投向:
      受让神舟旅游（AA主体）持有的对淮安市洪泽湖资产管理有限公司约6亿其他应收款，资金最终用于神舟旅游日常经营周转。
第一还款来源：融资方收入
      2016-2018年末，公司总负债分别为33.35亿元、62.14亿元和59.31万元，负债率分别为31.05%、45.29% 和44.45%，负债率持续稳定在较低水平。
      2016-2018年公司分别实现营业收入3.04亿元、3.43亿元和4.05亿元，规模较稳定；2018年公司营业收入4.05亿，主要来源于正常经营收入，2019年一季度末公司营业收入0.9亿元。公司对政府补贴依赖度不断下降，目前收入来源主要依靠于正常经营性收入。
      公司近三年利润总额由1.01亿元上升至1.31亿元，净利润由0.93亿元上升至1.21亿元。总体看，公司未来盈利能力不断增强，盈利来源主要依靠市场化经营性收入。
区域分析
      洪泽区隶属江苏省淮安市，地处江苏省中部，位于洪泽湖东畔，四面环水，素有“淮上明珠”、“鱼米之乡”的美称，湖滨新兴生态旅游城市。洪泽区经济发展较快，2017 年洪泽区地区生产总值为284.11 亿元，近年来，第三产业占比不断提高。2017 年洪泽区人均GDP 为83,895 元，为同期全国人均GDP 的140.62%，经济发展水平较好。2018年，全区生产总值312.81亿元，同比增长6.6%。 2017年方特主题乐园落户洪泽，为华强方特集团首个落户江苏的项目，总投资60亿元。 2018年洪泽区财政可支配收入64.59亿，一般预算收入19.3亿元；18年实现GDP312.81亿元。

抵质押措施：

第一抵押物：土地抵押
      抵押物为抵押人划拨取得土地，估值6.09亿元，土地区位极好，比邻成熟商业小区及区政府，升值潜力巨大，风险缓释能力较强。
      该地块位于东十一道南侧，东一街西侧，周围毗邻成熟商业及住宅小区，区位优势明显。地块距离洪泽区政府直线距离仅1.1公里。土地状态目前为净地，评估价值为6.09亿元，拿地价格仅2024元/平米。
应收账款
      受让神舟旅游（AA主体）持有的对淮安市洪泽湖资产管理有限公司约6亿其他应收款。
      上述债权由神舟旅游与淮安市洪泽湖资产管理有限公司自2018年6月份至2019年3月份往来产生，债权金额共计60420.59万元，期间还款643.94万元，债权余额59776.65万元。以上债权在债权人账务中得到体现。神舟旅游提供做账凭证及账务记录得以印证。并提供江阴天成会计师事务所专项审计报告对标的债权进行审计。

担保措施：

第一担保方：淮安市洪泽区城市资产经营有限公司
淮安市洪泽区城市资产经营有限公司成立于2008年6月，系由淮安市洪泽区国有资产管理局出资组建的国有独资有限责任公司。2017年，根据洪泽县撤县设区，公司名称变更为淮安市洪泽区城市资产经营有限公司。
公司主营业务范围、注册资本、实收资本均未发生变化，2017年末公司注册资本和实收资本均为52,925.47万元。 2016-2018年，该公司流动比率分别为3.16、5.13和3.28，速动比率分别为1.22、2.05和1.49，资产负债率分别为64.88%、61.53%和64.81%。