XX信托-新城1号集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

6.34分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险中等

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较高，资产负债率较高。融资主体评分为5.97分，实力一般。
        还款来源：第1还款来源为经营性收入，还款方年销售收入较低，年利润一般。还款来源评分为2.49分，还款来源有较大的不确定性。
        抵质押措施：第1抵押物为土地，抵押物金额为10.92亿元，抵押物所在地为其他地区的县或县级市城区，地理位置不太好。第1质押物为未上市公司股权，质押物金额为5亿元。抵质押措施的评分为5.97分，抵质押物略有不足。
        担保措施：第1家担保方为与融资主体及其母公司、实际控制人没有关联关系的公司，担保方净资产较高，资产负债率较高。担保措施的评分为4.86分，担保措施比较不足。
        考虑到政府的隐性担保，综合来看，该产品的最终风险评分为6.94分，风险评级为风险适中。

风险调整后的收益评分：

<300万：8.44 分； >=300万：8.14分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为6.94，风险适中，适合风险偏好中等的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为8.44，收益很高，推荐购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为8.14，收益很高，推荐购买。

融资主体信息：

融资方：蓟州新城
融资人天津蓟州新城建设投资有限公司实际控制人为天津市蓟州区人民政府国有资产监督管理委员会；是蓟州区重要的基础设施投融资及建设主体，蓟州新城是于桥水库环境治理建设(本项目资金用途)项目唯一主体，得到了当地政府的大力支持；信用评级：联合资信评估有限公司对其主体信用评级AA。
截至2018年9月底，蓟州新城资产总额516.3亿元，所有者权益158.7亿元；融资人经营状况良好、财务弹性高、整体实力雄厚、信誉度较高，再融资能力强，政府支持力度较大，是较理想的业务合作对象。

还款来源：

资金投向:
      用于天津市于桥水库生态保护工程项目。
第一还款来源：融资方收入
      公司主要经营业务包括农民还迁安置房建设、基础设施建设和土地工程项目。2015~2017 年，公司主营业务收入由工程项目建设收入、安置房销售收入、土地整理收入和其他业务收入构成，三年分别为20.94 亿元、17.11 亿元和48.69 亿元，2017 年公司主营业务收入大幅增长184.57%，主要系土地开发收入及安置房收入大幅增加所致。2015~2017 年，公司主营业务毛利率不断下降，分别为21.25%、16.57%和7.79%，系安置房销售业务及土地整理业务毛利率下降所致。2018 年1~9 月，公司主营业务收入11.16亿元，相当于2017 年全年的 22.92%，毛利率为11.59%。
用款项目
      用款项目天津市于桥水库生态保护工程项目项目，项目主要对项目区进行生态林草涵养改造，种植生态涵养林、薰衣草、油菜花田、彩虹花田、人工湿地等，并进行绿色生态农业的规模化种植，同时建设生态保护服务中心等环境保护设施。用款项目为生态保护项目，涉及用地为农业用地，并取得当地政府、发改委、国土局和规划局的批复。

抵质押措施：

第一抵押物
      天津蓟州新城建设投资有限公司以拥有的天津市蓟州区新城洲河湾北园配建1、2，洲河湾西园配建1-5，同乐园配建1-8 以及八景园配建1、2 共16 栋划拨城镇住宅用地上非居住商业配建为本项目抵押，建筑面积合计为52,697.87 平方米，抵押价值10.92 亿元。
第一质押物：股权受益权质押
      融资人以天津蓟州新城棚改建设投资有限公司5 亿元的股权为本项目提供质押担保。
天津市蓟州区情况介绍
      蓟州区是天津市唯一的半山区，素有天津市“后花园”之称，农业发达，被列为全国生态示范县和首家绿色食品区。
      2015-2017 年，蓟州区地区生产总值分别为390.54 亿元、422.98 亿元和 397.07 亿元，同比增速分别为12.7%、7.5%和-2.3%。其中，2017 年主要受工业经济整体不景气影响，全区经济增长乏力，三次产业结构比重调整为 8.2:33.1:58.7，地区较为发达的农副业和旅游业使蓟州区第三产业在经济总量中占比较高。
      蓟州区2017 年一般公共预算当年收入25.3 亿元，完成调整预算101.3%，按可比口径增长5%。其中税收收入14.6 亿元，税收占一般公共预算收入比重 57.6%，比去年同期增加19.8 个百分点，收入质量得到很大提高；非税收入10.7 亿元。

担保措施：

第一担保方：天津广成
担保人天津广成投资集团有限公司实际控制人为天津市蓟州区人民政府国有资产监督管理委员会，属国有独资企业；担保人是天津市蓟州区最大的城市基础设施建设及运营主体，主营业务主要包括蓟州区范围内基础设施建设、土地整理、基础设施运营养管服务及蓟州新城地区的安置房建设、项目工程建设等，得到当地政府的持续支持；上海新世纪资信评估投资服务有限公司对其主体信用评级为AA。
截至2018年9月底，天津广成资产总计867.9亿元，所有者权益281.4亿元；担保人资产规模大、统筹资金调度能力强，各金融机构支持力度较大，经营投资情况良好，具有较强的代偿能力。