AJ信托 -恒大湘潭养项目收益权集合资金信托计划（12个月）︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

5.64分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险较高

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率很高。处于实际控制地位的母公司净资产很高，资产负债率很高，处于实际控制地位的母公司为此次融资提供担保。融资主体及其处于实际控制地位的母公司评分为3.22分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额不够充足，目前进展为主体工程施工已完成，房地产项目所在地为其他地区地级市城区，地理位置比较一般。还款来源评分为5.82分，还款来源存在一定的不确定性。
        抵质押措施：第1抵押物为在建工程，抵押物金额为8.79亿元，抵押物所在地为其他地区地级市城区，地理位置比较一般。第2抵押物为土地，抵押物金额为8.39亿元，抵押物所在地为其他地区地级市城区，地理位置比较一般。第3抵押物为在建工程，抵押物金额为2.56亿元，抵押物所在地为其他地区地级市城区，地理位置比较一般。抵质押措施的评分为4.24分，抵质押物不够充足。
        担保措施：第1家担保方为有直接或间接股权关联的公司，担保方净资产较低，资产负债率适中。担保措施的评分为2.72分，担保措施比较不足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为5.64分，风险评级为风险较高。

风险调整后的收益评分：

<300万：5.74 分； >=300万：5.64分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为5.64，风险较高，适合风险偏好较高的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为5.74，收益适中，可以购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为5.64，收益适中，可以购买。

融资主体信息：

融资方：恒盛健康
湖南恒盛健康产业有限公司于2017年08月14日在湖南湘潭市成立，法定代表人彭来安，注册资本3亿元。由恒大健康产业集团有限公司与济南城高企业管理咨询有限公司认缴出资。其中，恒大健康产业集团有限公司认缴12000万元，持股比例为40%，济南城高企业管理咨询有限公司认缴出资18000万元，持股比例为60%。放款前将由恒大健康产业集团有限公司100%控股。实际控制人将会变成中国恒大集团。
截至2018年11月底，湖南恒盛健康产业有限公司资产总额11.27亿元，负债合计10.03亿元，所有者权益合计1.24亿元，净利润为-672.49万元。

还款来源：

资金投向:
      信托资金用于受让融资方湖南恒盛健康产业有限公司（简称“恒盛健康”）持有的“恒大湘潭养生谷” 一期项目的特定资产收益权，并由交易对手按合同约定方式回购标的收益权。完成上述交易后，最终资金全部用于该项目的开发建设款项支出。
第一还款来源：恒大湘潭养生谷一期项目的销售回款 项目基本情况
      项目位于湖南省湘潭市昭山示范区湖南健康产业园，由恒大健康通过招拍挂方式取得。恒大湘潭养生谷一期项目总投资预计为32.11亿元，总用地面积314235平方米，总建筑面积682619平方米。其中，恒大湘潭养生谷一期住宅项目用地面积213209.37平方米，建筑面积553，065.67平方米，住宅面积400,237.22平方米，其中花园洋房24262.17平方米，别墅6425.24平方米，高层369549.81平方米。综合容积率1.945，绿地率35.1%。该项目主要面对的消费群体将是刚性需求群体、投资群体、养生居住、考虑到养生居住、投资式的消费者需求，建筑形态以小高层、洋房、别墅为主,户型设置以中等户型为主，同时配有部分大户型、小户型项目，满足刚需、改善性需求等多方面的市场。
      湘潭昭山示范区位于长沙、株洲、湘潭三市的结合部。交通优势独特，京广在易家湾设有客货站，本开发区有望成为长株潭城市群中开发潜力最大、发展后劲最强的黄金地段。本项目位于昭山示范区内，距湘潭市政府车程15.5km,距株洲市政府车程16.2km,距湖南省政府车程23.9km,距长株潭轻轨昭山站距离0.3Km,距离长沙高铁站车程27Km,距离长沙奥特莱斯商圈车程17.8km。项目周边学校、医院等配套资源齐全，周边配套成熟，综合环境素质优越。

抵质押措施：

第1抵押物为在建工程，抵押物的金额为8.79亿元，抵押物所在地为其他地区地级市城区。第2抵押物为土地，抵押物的金额为8.39亿元，抵押物所在地为其他地区地级市城区。第3抵押物为在建工程，抵押物的金额为2.56亿元，抵押物所在地为其他地区地级市城区。
无质押措施。

担保措施：

第一担保方：中国恒大集团
      中国恒大集团（简称“公司”）原名恒大地产集团有限公司，成立于2006年6月26日，注册资本10亿美元，并于2009年11月5日在香港联交所上市，股票代码为03333.HK。2016年7月26日，公司由恒大地产集团有限公司更名为中国恒大集团。中国恒大集团是以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，积极探索高科技产业的世界500强企业，在2018年7月发布的《财富》世界500强榜单中排名230位，较上期上升108位。
      截至2018年6月30日，中国恒大集团总资产1.77万亿元，净资产3245.26亿元，资产负债率81.66%。土地储备总规划建筑面积3.05亿平方米，土地储备原值为人民币5,130亿元。其中一二线城市土地储备原值达人民币3,464亿元，占比约68%，三线城市土储原值人民币1,666亿元，占比约32%。根据克而瑞研究中心发布的《2018年中国房地产企业销售TOP200》，公司2018年实现权益销售金额5241亿元，位列第1位，实现签约销售面积5239.5万平方米，位列第2位。中国恒大集团保持房地产市场龙头地位。
第二担保方：恒大健康产业集团有限公司
      恒大健康产业集团有限公司成立于2015年3月，注册资本50亿元。恒大健康产业集团有限公司资产总额和净资产增长迅速，2016~2017年资产总额分别为21.17亿元、121.54亿元，同比增长474.11%；净资产分别为1.64亿元和55.84亿元，同比增长3304.88%；资产负债率分别为92.25%、54.06%，截止至2018年10月，恒大健康产业集团有限公司总资产185.39亿元，净资产74.93亿元，资产负债率为59.58%，负债率大幅下降，财务结构优化。恒大健康产业集团有限公司2016~2017年主营业务收入分别为2.35亿元和13.35亿元，截止至2018年12月主营业务收入为17.29亿，营业收入发展迅速。截至2019年2月，恒大健康在全国已布局11个养生谷项目，分别位于三亚、西安、扬中、郑州、南京、湘潭、云台山、重庆、梧州等11个城市，已开盘项目包括三亚养生谷、西安养生谷、扬中养生谷、郑州养生谷。养生谷产品推向市场后，去化速度良好、售价明显高于周边楼盘，显示出市场对恒大健康养生谷产品的接受度良好，恒大养生谷模式也已完善成型。