XX信托-建湖开投项目收益权集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

7.03分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险较低

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产适中，资产负债率适中。融资主体评分为6.81分，实力中等。
        还款来源：第1还款来源为经营性收入，还款方年销售收入较低，年利润适中。还款来源评分为3.46分，还款来源有较大的不确定性。
        抵质押措施：第1抵押物为已建成的房产，抵押物金额为5亿元，抵押物所在地为其他地区的县或县级市城区，地理位置不太好。抵质押措施的评分为3.17分，抵质押物不够充足。
        担保措施：第1家担保方为与融资主体及其母公司、实际控制人没有关联关系的公司，担保方净资产适中，资产负债率适中。担保措施的评分为5.18分，担保措施稍显不足。
        考虑到政府的隐性担保，综合来看，该产品的最终风险评分为7.03分，风险评级为风险较低。

风险调整后的收益评分：

<300万：8.33 分； >=300万：8.03分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为7.03，风险较低，适合风险偏好较低的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为8.33，收益很高，推荐购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为8.03，收益很高，推荐购买。

融资主体信息：

融资方：建湖开投
融资方建湖县开发区建设投资有限公司公司注册资金 100000 万元，由建湖县国有资产投资经营公司全资控股，主体评级AA。截至 2018 年年底，公司资产总额为 155.07 亿元，负债为 88.60 亿，资产负债率为 57.13%，所有者权益合计为 66.47 亿元，营业收入 4.87 亿元。

还款来源：

资金投向:
      全部资金用于购买建湖开投持有的建湖县名下标准厂房项目收益权，用于标准厂房的开发建设。
第一还款来源：融资方收入
      公司 2018 年营业收入主要由委托代建收入、水域养殖承包金、房产收入和其他业务构成，委托代建收入部分较 2017 年较少较为明显，为营业收入的 6.09%，主要是公司该方面业务量逐渐收缩，遂导致该项收入在营业收入中比例变小。公司水域养殖承包金和 2016 年、2017 年金额一致，公司该项业务收入稳定且从近三年在营收中占比可以看出，水域养殖承包金已经成为公司主营业务之一。
      公司近三年营业收入减少，主要因为公司 BT 收入处于扫尾阶段，在 BT 收入在 2015 年新预算法出台之后不再新增出现 BT 收入，存续的 BT 项目直接对当地居民进行销售，每年实际销售多少则产生多少营收，销售额有所均摊，因此营收相对减少。至 2018 年 BT 已近完结，后续营业收入将保持稳定，随着其他业务的增加，公司营收能力将稳定增强，但毛利润从 2016 年至 2018 年稳定增加，毛利润对公司其他业务的收入依赖性增加。
盐城市及建湖县经济
      2018 年，盐城全市地区生产总值实现 5487.08 亿元，按可比价格计算，同比增长 5.5%，比上年回落 1.3 个百分点，增速列全省第 10 位，较上年提升 3 位，列苏北苏中第 6 位。
      2017 年，建湖全县实现一般公共预算收入 26.32 亿元，同口径下降 9.6%（受国家政策影响，2017 年开始，当地石油产装备及节能电光源收到负面影响较大，直接影响到税收，因此一般预算收入较上年下降）。
      2018 年，全县实现一般公共预算收入 28.32 亿元，增长 7.6%。一般公共预算收入加上上级转移支付收入 24.27 亿元、上年结余结转 1.83 亿元、政府一般债券收入 4 亿元和调入资金 31.67 亿元，一般公共预算可用财力合计 90.09 亿元。全县一般公共预算支出 87.36 亿元，增长 17.4%。收支相抵，年终结余结转 2.73 亿元，补充预算稳定调节基金 0.69 亿元，结转下年 2.04 亿元。

抵质押措施：

第一抵押物：房产抵押
本信托计划项下由建湖开投提供其名下房产抵押担保，抵押率约为60%，较易变现.

担保措施：

第一担保方：建湖县城市建设投资有限公司公司
担保方建湖县城市建设投资有限公司公司注册资金250000 万元，是经建湖县人民政府批准成立的国有企业，是建湖县重大基础设施建设主体及城市资源的核心运营商。主体评级AA。
截止2018 年，公司资产总额为291.55 亿元，负债为174.13 亿，资产负债率为59.72%，所有者权益合计为117.41 亿，营业收入7.43 亿元。