光大信托-昂泗1号集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

5.11分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险较高

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率很低。处于实际控制地位的母公司净资产适中，资产负债率很高，处于实际控制地位的母公司为此次融资提供担保。融资主体及其处于实际控制地位的母公司评分为4.42分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额不够充足，目前进展为土地款已支付，四证尚未齐全，房地产项目所在地为百强县（含百强县级市）城区，地理位置比较一般。还款来源评分为4.89分，还款来源有较大的不确定性。
        抵质押措施：第1抵押物为土地，抵押物金额为4.89亿元，抵押物所在地为百强县（含百强县级市）城区，地理位置比较一般。抵质押措施的评分为4.3分，抵质押物不够充足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为5.11分，风险评级为风险较高。

风险调整后的收益评分：

<300万：6.81 分； >=300万：6.61分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为5.11，风险较高，适合风险偏好较高的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为6.81，收益较高，值得购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为6.61，收益较高，值得购买。

融资主体信息：

融资方：余姚昂内房地产开发有限公司
余姚昂内房地产开发有限公司于 2018年5月依法经浙江省工商行政管理局申请登记注册设立，现注册资本5000万人民币，公司主要从事：房地产业、房地产开发经营；建筑材料、装饰材料的销售等业务。余姚昂内房地产开发有限公司由中昂地产集团出资设立，注册资本5000万元，持股比例100%。公司实际控制人为中昂地产集团。
信托计划以3亿元信托资金出资收购向昂内地产进行增资，增资完成后昂内地产注册资本金合计1.67亿元，其中信托计划股权占比70%，原项目公司控股股东中昂地产集团股权占比30%。

还款来源：

资金投向:
      本次信托计划以3亿元信托资金向昂内地产进行增资，其中1.169亿元用于增加昂内地产注册资本，剩余1.831亿元进入资本公积。增资完成后昂内地产注册资本合计1.67亿元，其中信托计划股权占比70%，原股东中昂地产集团股权占比30%。昂内地产将人民币3亿元资金用于余姚市泗门镇四海大道北侧地块项目的开发建设（不得用于归还股东借款）。
第一还款来源：中昂地产溢价回购
标的项目
      余姚市，位于浙江境内，行政隶属于宁波市，为绍兴、宁波之间的交通枢纽城市，北邻杭州湾跨海大桥。余姚市为2018年全国经济百强县（第13位）、历史文化名城最具幸福感城市（县级）。本项目地块，即处于姚北新城核心区，出行便利（紧邻主干道四海大道），教育配套资源充足（地块正南向泗门镇中心幼儿园和泗门镇中心初级中学），市场价值高。根据城市的发展规划，姚北新城为以交通集散、商贸物流、居住生活、科教文体为主要功能的城市综合片区，板块发展潜力大。余姚市，是杭州湾产业带重要组成部分，具有很强的经济活力。
      地块目前处于净地状态，无附着建筑物，土地平整度良好。项目公司已获取土地成交确认书，并已缴纳土地出让金9150万元。

抵质押措施：

第一抵押物：土地抵押
项目公司昂内地产，以其名下项目地块（余姚市泗门镇四海大道北侧地块），对其定期对信托计划分红派息及中昂地产集团以3亿资金远期溢价回购信托计划持有的70%股权，提供抵押担保。对应3亿元融资规模，抵押率61.34%（前置抵押）。，抵押物所在地为百强县（含百强县级市）城区。
无质押措施。

担保措施：

第一担保方：中昂集团以及实际控制人夫妇担保
      中昂集团实际控制人易如波夫妇以及股东易如庆全额连带责任保证担保。中昂地产集团实际控制人、董事长易如波先生间接持有中昂地产集团75%股份，易如庆女士为其胞妹，间接持有中昂地产集团25%股份。易如庆女士目前任重庆中昂投资集团有限公司总经理助理、财务负责人。中昂地产（集团）有限公司（以下简称“中昂集团”）于2004年1月12日经北京市工商行政管理局核准登记注册，注册号：911100007582382589，注册资本为100000万元整，企业性质为有限责任公司，法定代表人为张国明，住所为北京市石景山区八大处高科技园区。公司经营范围为房地产开发；销售商品房、建筑材料、装饰材料；房地产信息咨询（中介除外）。中昂集团开发资质为二级。
      中昂集团是一家以房地产开发为主，集投融资、工程建设、等业务于一体的大型企业集团。集团总部设于北京,地产集团截止2017年底总资产规模逾300 亿元,营业收入118亿元,净资产总额近100亿。
      2015-2017年及2018年6月，公司总资产分别为120.27亿元、234.25亿元、274.73亿元、301.29亿元，净资产分别为51.93亿元、75.33亿元、88.35亿元、102.75亿元。公司总资产及净资产逐年稳步增长，整体资产实力逐年增强。
      2015-2017年及2018年6月，公司资产负债率分别为56.83%、67.84%、65.66%和65.90%，公司资产负债率增长平缓，且一直处于较为稳健水平。截至2018年6月，公司流动资产占总资产的98.54%，其中存货占总资产66.74%，存货占比最大。存货主要为在建开发房地产，货币资金占8.51%；
      整体来看，中昂地产集团的流动性较高，资产质量较好，较易变现，抗风险能力较强。

其他风控措施：

昂内地产剩余30%股权对昂内地产对其向信托计划分红派息及中昂地产集团以3亿资金远期溢价购买信托计划持有的70%股权，提供质押担保。中昂集团将该30%股权的表决权委托给信托计划。
我司向项目公司派驻 1 名董事，我司派驻的董事享有重大事项（包括但不限于对外融资、担保、资产抵押、股权质押及转让、分红等）一票否决权。融资人需在我司认可的监管银行开立监管账户，我司对该账户进行监管，控制转款 U key，监控信托资金流向，确保专款专用。销售回款需流入我司监管账户，销售回款需优先满足项目建设和我司借款本息的提留，我司已实质性控制项目公司监管银行账户，信托资金的使用需由我司指定人员审批。信托计划应于项目公司其他股东先实缴到位后同比例实缴到位，且条件不得劣于其他股东。