BF信托-至信35号集合资金信托（融创金水府）︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

5.99分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险较高

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率很高。处于实际控制地位的母公司净资产很高，资产负债率很高，处于实际控制地位的母公司为此次融资提供担保。融资主体及其处于实际控制地位的母公司评分为1.75分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额不够充足，目前进展为已经拿到预售许可证或者已经完工，房地产项目所在地为省会城市城区，地理位置比较好。还款来源评分为7分，还款来源比较有保障。
        抵质押措施：第1抵押物为在建工程，抵押物金额为8.48亿元，抵押物所在地为直辖市或计划单列市（副省级城市）城区，地理位置比较好。抵质押措施的评分为6.59分，抵质押物基本充足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为5.99分，风险评级为风险较高。

风险调整后的收益评分：

>=300万：6.99分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为5.99，风险较高，适合风险偏好较高的投资者。300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为6.99，收益较高，值得购买。

融资主体信息：

融资方：河南融创奥城置业有限公司
融创于2016年成立河南融创奥城置业有限公司正式进驻郑州，已陆续在市区开展11个项目，是融创在河南区域的平台性质公司。
2018年6月：总资产192亿元，总负债181.6亿元，有息负债60.4亿元，带息负债率：31.46%，暂无结转收入。

还款来源：

资金投向:
      最终用于融创天宸苑（“融创金水府”）项目开发建设。
用款项目-天宸苑项目
      位于郑州二环线上，紧邻郑州南北核心干道，金水区1号线燕庄地铁站附近。周边配套成熟，价格、品质富有市场竞争力，业态为高层住宅、公寓，剩余货值41.43亿元，扣除未来投入后净货值22.73亿元，完全可覆盖信托本息。
      销售情况：项目高层销售均价高层均价为1.9万/平米，公寓均价为1.37万/平米。车位14.7万元/个。已实现合同销售8.6万平米（高层7.1+公寓1.5），已网签面积1.08万平米（0.92+0.16 ），已售货值15.41亿元，剩余货值28亿元，其中网签1.97亿元，剩余网签货值41.43亿元。

抵质押措施：

第一抵押物：在建工程抵押
融创中心天街1956，D地块，土地抵押物位于天津市南开区保泽道与红旗路交叉口。业态为商业，产权认为天津天房融创置业有限公司，该项目由融创通过招拍挂土地，由项目公司自行建设持有。“融创中心天街 1956 立足于时代，以“潮玩体验”的前瞻性定位，为消费者们打造了一处“微度假、轻社交”休闲街区，并以超越传统城市中心的商业模式，将文化、艺术、体验、社交、亲子等功能升级，以前所未有消费体验领潮天津商业。
抵押物―D地块在建工程，四证齐全。目前施工状态为主体封顶，外檐已完工。抵押物为独立商业，占地面积：20586.65平米，建筑面积：20792.52平方米商铺套数：44套，D地块估值：8.48亿（抵押58.96%）

担保措施：

第一担保方：融创地产
融创房地产克尔瑞前9月销售第四名。2016、2017、2018年6月有息负债分别为750.6亿元、1357.8亿元、 1283.1亿元，有息负债率为28.1%、22.6%、19.8%呈逐年下降趋势。2016年合同销售1506亿元， 2017年合同销售3620亿元（权益2656亿元）， 2018年1-9月实现销售3187亿元（行业第四名），权益2258亿元，经营性现金流充裕。2016、2017、2018年6月分别实现净利润41.22、100.1、53.68亿元。