BF信托-至信36号集合资金信托（融创中原壹院）︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

6.06分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险中等

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率很高。处于实际控制地位的母公司净资产很高，资产负债率很高，处于实际控制地位的母公司为此次融资提供担保。融资主体及其处于实际控制地位的母公司评分为1.78分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额不够充足，目前进展为已经拿到预售许可证或者已经完工，房地产项目所在地为省会城市城区，地理位置比较好。还款来源评分为7分，还款来源比较有保障。
        抵质押措施：第1抵押物为在建工程，抵押物金额为7.67亿元，抵押物所在地为直辖市或计划单列市（副省级城市）城区，地理位置比较好。抵质押措施的评分为6.95分，抵质押物基本充足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为6.06分，风险评级为风险适中。

风险调整后的收益评分：

<300万：7.56 分； >=300万：7.16分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为6.06，风险适中，适合风险偏好中等的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为7.56，收益较高，值得购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为7.16，收益较高，值得购买。

融资主体信息：

融资方：河南融创奥城置业有限公司
融创于2016年成立河南融创奥城置业有限公司正式进驻郑州，已陆续在市区开展11个项目，是融创在河南区域的平台性质公司。
2018年6月：总资产192亿元，总负债181.6亿元，有息负债60.4亿元，带息负债率：31.46%，暂无结转收入。

还款来源：

资金投向:
      最终用于融创天景园（“融创中原壹号院”）项目开发建设。
用款项目-天景园项目
      项目位于郑东新区CBD和北龙湖副CBD之间，位于郑州土地楼价最贵的北龙湖板块，该板块具备郑州最顶级规格、定位、规划，距离河南省政府直线距离仅3.3km。剩余货值41.81亿元，扣除未来投入后净货值24亿元，完全可覆盖信托本息。
      销售情况，天景园可售6.66万平，全部为5-6层洋房，共20栋，目前项目取得预售许可证面积共3.58万平（11栋），根据销售台账均价为6.56万/平，车位约52.8万元/个。已实现合同销售2.29万平米（109套），实现合同销售金额约15亿元，已网签面积0.29万平米（13套）。

抵质押措施：

第一抵押物：在建工程抵押
“融创中心天街 1956” K、G地块在建工程抵押。抵押物位于天津市南开区红旗路与保泽道交口。业态为商业，产权认为天津天房融创置业有限公司，该项目由融创通过招拍挂土地，由项目公司自行建设持有。“融创中心天街 1956 立足于时代，以“潮玩体验”的前瞻性定位，为消费者们打造了一处“微度假、轻社交”休闲街区，并以超越传统城市中心的商业模式，将文化、艺术、体验、社交、亲子等功能升级，以前所未有消费体验领潮天津商业。抵押物为 K、G 地块在建工程，四证齐全。目前施工状态为主体封顶，外檐已完工。抵押物为独立商业，项目销售均价为 4.6 万元/每平方米（此价格为原提案过会认定价格）。按抵押物建筑面积 18265.08平方米计算，未来可实现销售收入 8.40 亿元，扣除未支付的建筑安装配套费用 0.73 亿元（按照 4000 元/每平方米计算），抵押物可实现净现金流约为 7.67 亿元，每平方米实现净现金流约为 4.2万元/每平方米

担保措施：

第一担保方：融创地产
融创房地产克尔瑞前9月销售第四名。2016、2017、2018年6月有息负债分别为750.6亿元、1357.8亿元、 1283.1亿元，有息负债率为28.1%、22.6%、19.8%呈逐年下降趋势。2016年合同销售1506亿元， 2017年合同销售3620亿元（权益2656亿元）， 2018年1-9月实现销售3187亿元（行业第四名），权益2258亿元，经营性现金流充裕。2016、2017、2018年6月分别实现净利润41.22、100.1、53.68亿元。