XX信托-山东teng州政信项目︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

7.02分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险较低

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产适中，资产负债率较高。融资主体评分为6.11分，实力中等。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额比较充足，目前进展为四证齐全，已经开始施工，房地产项目所在地为百强县（含百强县级市）城区，地理位置比较一般。第2还款来源为经营性收入，还款方年销售收入较低，年利润适中。还款来源评分为7.21分，还款来源比较有保障。
        抵质押措施：第1抵押物为土地，抵押物金额为3.0045亿元，抵押物所在地为其他地区乡镇，地理位置比较差。抵质押措施的评分为1.26分，抵质押物不够充足。
        担保措施：第1家担保方为与融资主体及其母公司、实际控制人没有关联关系的公司，担保方净资产适中，资产负债率很高。担保措施的评分为3.88分，担保措施比较不足。
        考虑到政府的隐性担保，综合来看，该产品的最终风险评分为7.02分，风险评级为风险较低。

风险调整后的收益评分：

<300万：8.52 分； >=300万：8.42分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为7.02，风险较低，适合风险偏好较低的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为8.52，收益很高，推荐购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为8.42，收益很高，推荐购买。

融资主体信息：

融资方：山东新兴置业有限公司
山东新兴置业有限公司成立于2011年01月26日，注册资本18008万元，股东为滕州市城市建设综合开发公司（持股55.58%）和国开发展基金有限公司（持股44.42%），国开基金是以增资形式对新兴置业进行投资，不参与具体经营管理，因此新兴置业的实际控制人为滕州市国有资产管理局。公司是滕州市重要的棚户区改造及配套基础设施建设主体，承建了滕州市较大规模的棚户区改造及相关配套基础设施建设项目，具有一定的区域专营性。持有3家直接控股的房地产开发公司，累计开发面积达到160万方，具有房地产开发二级资质，开发经验丰富。
截至2017年12月31日，公司资产总额120.18亿元，融资人近三年的资产规模持续稳定增长，具备良好的流动性和偿债能力。

还款来源：

资金投向:
      用于向山东新兴置业有限公司（国有控股）发放开发贷款（满足432），实际用于其省级棚改项目滕州市安置房的开发建设。
第一还款来源：融资人本项目销售收入
      根据项目测算，项目2019年即可开始实现收入，预计该项目共计实现销售收入为44568.81万元，在扣除经营成本、营业税费及所得税等现金流出后，当年可用于偿债净现金流约为39418.61万元，本信托贷款本金和利息共计23750万元，贷款到期时对本信托贷款本金和利息的覆盖比率为1.66倍。信托存续期间，项目本身现金流足以覆盖信托贷款的本金及利息。
项目背景
      鲁南高科技化工业区位于滕州市木石镇，该园区是山东省政府批准设立的省级高科技化工园区。因此滕州市政府决定对鲁南高科技化工园区周边木石一居、木石二居、木石三村、东沂河居、羊套村五个村居的棚户区进行改造并在凤翔小镇进行安置，搬迁村（居）民约2225户，房屋搬迁面积约55万平方米。
      本项目属于纳入省级名录的棚户区改造项目，房屋搬迁补偿工作由滕州市政府房屋征收部门和木石镇政府负责。融资人负责安置房的开发建设。项目建成经验收合格后，住宅和储藏室由开发建设单位以低于市场价稍高于综合成本价，向被拆迁区域内非集体经济组织成员及有事实长期居留关系的其他成员销售。商业由开发建设单位以市场价向社会销售。配套公建不销售。
滕州市财政情况分析
      2017年，滕州市财政收入为128.13亿元，较2016年提高8.09%，财政实力仍然较强。财政收入中，一般公共预算收入占主要构成，2017年一般公共预算收入实现历史性突破，达到70.36亿元，同比增长1.97%。
第二还款来源：融资人其他经营性收入
      2017年公司营业收入较2016年增长28.36%，未来随着融资人承担的主要棚改项目建成实现销售，营业收入将进一步增长。
      根据2017年审计报告数据，公司存货规模约98.13亿元。经过与融资人沟通，未来这些楼盘将陆续进行销售，随着销售的实现带来大量的收入和现金流。预计每年将实现的销售收入为15亿左右。根据以上测算测算结果，2019-2021年期间，融资人的总收入覆盖有息负债（包括本信托计划本息）后分别剩余8.02亿元、11.96亿元和10.46亿元，现金流入能够远远覆盖其债务总支出，偿债能力较强。

抵质押措施：

第一抵押物：土地抵押
融资人将其所持有的包括本用款项目地块在内的六宗约358亩的土地使用权为本次融资提供抵押担保，评估价值为30045.15万元。

担保措施：

第一担保方：滕州市城市建设综合开发公司
滕州市城市建设综合开发公司成立于1984年，目前注册资本34186万元，为滕州市国有资产管理局100%持有。公司成立之初便是滕州市国有房地产开发企业，承建了滕州市大部分的商品住房和保障性住房，滕州城建主营业务包括棚户区改造和房地产开发业务等，目前开发项目主要集中在滕州市地区。
截至2017年末，公司资产总额为160.40亿元，实现营业收入22.79亿元，整体来看公司经营实力较强。