爱建长盈精英-恒泰苏州吴江项目集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

5.06分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险较高

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率很高。融资主体评分为1.5分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额比较充足，目前进展为四证齐全，已经开始施工，房地产项目所在地为珠三角、长三角、北京乡镇，地理位置不太好。还款来源评分为5.52分，还款来源存在一定的不确定性。
        抵质押措施：第1抵押物为土地，抵押物金额为7.3亿元，抵押物所在地为珠三角、长三角、北京乡镇，地理位置不太好。抵质押措施的评分为2.01分，抵质押物不够充足。
        担保措施：第1家担保方为有直接或间接股权关联的公司，担保方净资产适中，资产负债率适中。担保措施的评分为3.88分，担保措施比较不足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为5.06分，风险评级为风险较高。

风险调整后的收益评分：

<300万：6.36 分； >=300万：6.06分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为5.06，风险较高，适合风险偏好较高的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为6.36，收益较高，值得购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为6.06，收益较高，值得购买。

融资主体信息：

融资方：苏州伟盛
苏州伟盛置业有限公司系由江苏盛氏国际投资集团有限公司和安徽省恒泰房地产开发有限责任公司共同出资组建的有限责任公司其中江苏盛氏国际投资集团有限公司占公司注册资本30%，安徽省恒泰房地产开发有限责任公司占公司注册资本70%。
苏州伟盛是用于开发豪门府邸项目的项目公司。公司自2004 年成立后只负责了标的项目的开发。目前项目一期已经竣工并交付，项目二期M 区属于本次的融资标的。

还款来源：

资金投向:
      “豪门府邸”位于地块位于平望镇与盛泽镇交接，项目所在区域为吴江的私营企业较为集中的区域，安徽恒泰经过市场调研发现吴江地区的楼盘购买者多为本地居民，且大多偏好大户型为主，当地居民买房的需求以改善为主。
第一还款来源：标的项目销售回款
      项目销售收入合计为170,711 万元，其中高层售价13000 元/m2,小高层售价13500 元/m2，商业售价25000 元/m2，车位9 万元/个折合可售面积（住宅+商业面积之和）单价为13,562元/平米，项目净利润16,053 万元,项目利润率10.44%，项目盈亏平衡点为78.2%。
区域介绍
      苏州市房价的“价值洼地”，项目区位于苏州市吴江区，吴江区经济发达，民营企业尤为发达，购买力较为旺盛。本项目所处未吴江平望和盛泽交界，交通通达。吴江区是苏州市住宅成交量最大的区域之一，商品住宅供给、需求两旺，去化周期不足10个月。吴江区为苏州市的“价格洼地”，在苏州六区中,吴江的房价仍处于低位水平,价格优势非常明显，购房者以吴江本地客源为主,外地客源较少。随着计划2020年沪苏湖高铁的开通，从吴江南站至上海虹桥站的车程仅为十几分钟，吴江将接进高铁网络并融入上海半小时经济圈，未来随着通苏嘉高铁及轨交S6线的开通，将带动吴江交通的全面升级，地铁、高铁及公路全方位的立体交通网络使吴江和苏州主城区、上海的交通便捷性大大提商, 将带动吴江区住宅成交价格持续上涨。

抵质押措施：

第一抵押物：土地
项目期间动态抵押率最高为57.35%,全程动态抵押率不超过60%。
股权质押
项目公司股权100%质押。

担保措施：

第一担保方：恒泰地产
恒泰地产创建于1992年，总部位于上海，拥有房地产开发一级资质，中国房地产开发企业百强、成长速度十强，在2017年的中国房企综合实力排名中，恒泰地产位居第91位，“中国房地产开发企业成长速度TOP10”9强，新增土地货值排名52强、新增土地建筑面积排名38强，同时获得2018年中国房地产企业品牌价值成长性10强。2018年1-8月，恒泰地产销售金额158亿元，位列中国房地产销售TOP100榜第92位，较去年提升44位。
截止2017 年底，公司合并资产总额约为326.51 亿元，负债合计约192.08 亿元，所有者权益合计134.42 亿元，资产负债率58.83%。