HN信托-江苏丹阳湘信沪盈2018-21号集合资金信托项︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

6.52分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险中等

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产一般，资产负债率较高。融资主体评分为4.98分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额不够充足，目前进展为四证齐全，已经开始施工，房地产项目所在地为百强县（含百强县级市）城区，地理位置比较一般。第2还款来源为经营性收入，还款方年销售收入较低，年利润一般。还款来源评分为6.6分，还款来源有一定保障。
        抵质押措施：第1抵押物为土地，抵押物金额为6.13亿元，抵押物所在地为百强县（含百强县级市）城区，地理位置比较一般。抵质押措施的评分为7.42分，抵质押物比较充足。
        担保措施：第1家担保方为与融资主体及其母公司、实际控制人没有关联关系的公司，担保方净资产很高，资产负债率适中。担保措施的评分为7.05分，担保措施比较强大。
        综合来看，该产品的最终风险评分为6.52分，风险评级为风险适中。

风险调整后的收益评分：

<300万：8.02 分； >=300万：7.82分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为6.52，风险适中，适合风险偏好中等的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为8.02，收益很高，推荐购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为7.82，收益较高，值得购买。

融资主体信息：

融资方：丹阳安居建设
      丹阳市安居工程建设投资有限公司成立于2012 年01 月05 日，现注册资本57500 万元，股东为丹阳成泰建设发展有限公司。融资人股东丹阳成泰建设发展有限公司注册资本66,000 万元，丹阳市人民政府国有资产监督管理办公室100%持股。公司最终实际控制人为丹阳市人民政府，由丹阳市人民政府国有资产监督管理办公室代行出资人职能。
      丹阳安居建设主要经营范围为：保障性住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房、棚户区改造、农村危房改造项目的开发、销售，房地产开发、销售，物业管理服务、房地产信息咨询，建材，房屋租赁、建筑材料，装潢材料销售，停车场服务，旧城改造，土地整理开发。
      截至2017 年12 月31 日，公司资产总额为73.29 亿元，所有者权益合计为24.46 亿元，负债总额为48.83 亿元，资产负债率为66.63%；截至2017 年全年累计实现营业收入4.83 亿元，净利润6007.34 万元。至2018 年6 月末，公司资产总额66.40 亿，负债总额40.46 亿，所有者权益总额25.94 亿元，资产负债率为60.94%。

还款来源：

资金投向:
      用于公司保障性住房项目建设。本项目主要用于陵口镇旧城改造、棚户区改造工程涉及的居民安置，剩余房源企业可自行对外销售。
第一还款来源：项目住宅销售
      鸿鼎苑项目完工后，以丹阳市人民政府规定的价格进行销售。预计2019-2021 年分别实现销售收入为14185.35 万元、28370.70万元、4728.45 万元，足额覆盖本次融资28000 万元。
第二还款来源：融资方经营性收入
      截至2017 年全年累计实现营业收入4.83 亿元，净利润6007.34 万元。至2018 年6 月末，公司资产总额66.40 亿，负债总额40.46 亿，所有者权益总额25.94 亿元，资产负债率为60.94%。
区域介绍
      丹阳市是江苏镇江市下辖的县级市，位于江苏省南部，各项重要指标位居镇江市下辖各区（市、县）第一位，2017年全国县域经济与县域基本竞争力百强县排名第20名。
      2017年，丹阳市地区生产总值（GDP）1270.26亿元，财政总收入179.61亿元，一般公共财政预算收入61.05亿元。丹阳市作为传统经济强市（县），经济平稳增长，财政收入稳步提升，为保障和持续改善民生、促进经济转型等提供了有力的资金支持。

抵质押措施：

第一抵押物：土地
阳投资集团有限公司以其名下价值61333.67万元的三宗国有土地使用权为本次融资提供抵押担保，抵押率为45.65%。宗地位于北二环北练湖片区。

担保措施：

第一担保方：丹投集团
丹阳投资集团有限公司是经丹阳市人民政府批准设立的国有独资企业，实际控制人为丹阳市人民政府。
截至2017 年末，公司合并会计报表资产总额为823.11 亿元，负债总额420.15 亿元，资产负债率为51.04%，实现营业收入38.57 亿元；截至2018 年6月30 日，公司合并总资产807.09 亿元，总负债400.50 亿元，所有者权益合计406.58 亿元，资产负债率50.37%，2018 年上半年公司实现营业总收入22.76 亿元，净利润4.69 亿元。