BF信托-盈礼九号大连亿达项目贷款集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

5.8分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险较高

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率很高。融资主体评分为0.1分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额不够充足，目前进展为已经完工并已经开始销售，房地产项目所在地为其他地区地级市城区，地理位置比较一般。还款来源评分为7.49分，还款来源比较有保障。
        抵质押措施：第1抵押物为土地，抵押物金额为19.31亿元，抵押物所在地为其他地区地级市城区，地理位置比较一般。抵质押措施的评分为4.78分，抵质押物不够充足。
        担保措施：第1家担保方为与融资主体及其母公司、实际控制人没有关联关系的公司，担保方净资产较低，资产负债率较高。担保措施的评分为3.3分，担保措施比较不足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为5.8分，风险评级为风险较高。

风险调整后的收益评分：

<300万：7.1 分； >=300万：7分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为5.8，风险较高，适合风险偏好较高的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为7.1，收益较高，值得购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为7.0，收益较高，值得购买。

融资主体信息：

融资方：大连软件园荣达开发有限公司
大连软件园荣达开发有限公司成立于2008年11月，注册资本6.6亿元。公司主要经营软件园开发建设；房地产开发经营、销售；计算机软硬件开发、技术咨询、技术服务；项目投资、投资咨询；停车场管理服务。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。)截止2018年4月末，荣达开发资产负债率为92.45%，负债主要为预收账款及股东委贷、关联方借款，没有金融机构借款。

还款来源：

资金投向:
      用于大连天地河口湾项目A1、A9 地块项目建设。
第一还款来源：项目销售收入
      A1、A9地块总可实现销售收入270,356万元，其中目前已售76,568万元，未来两年可以实现销售回款193,788万元。A9 地块目前已销售76,568万元，未来两年可回款119,532万元。A1 地块目前尚未开始销售，未来两年可回款 74256 万元。
区域介绍
      大连，位于辽东半岛南端是中国辽宁省的一个重要沿海港口城市，省内第二大城市，是中国东北的主要对外门户；也是东北亚重要的国际航运中心、国际物流中心、区域性金融中心。根据 2017 年中国百强城市榜，大连位于第12名。
      大连市近年来全市一般公共预算保持稳定增长趋势， 2017年，全市一般公共预算收入完成657.7亿元，同比增长7.5%，增幅创近年来新高。

抵质押措施：

第一抵押物：土地
大连天地项目地块为贷款提供抵押担保，抵押物价值19.31亿元，贷款本金对应的抵押率不超过60%。

担保措施：

第一担保方：亿达发展有限公司
亿达发展有限公司，是中国领先的商务园区运营商。亿达发展有限公司作为亿达中国控股有限公司在中国境内的全资平台子公司，是以商务园区开发和运营为主营业务，集房地产综合开发、建筑、装修、园林、物业管理等业务于一体的综合性集团化企业。成功入选中国房地产业协会、中国房地产测评中心联合评测的“2017 年中国房地产开发企业100强”榜单(名列77名) 。
亿达发展2017年末资产负债率为69.84%，较2016年下降4.75个百分点，公司近年保持稳健的经营风格，资产负债率不断降低。此外，公司股东2017年增资33,810万元，自有资金进一步充足。