渤海信托-碧桂园惠州特定资产收益权投资集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

5.74分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险较高

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率很高。融资主体评分为0分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额比较充足，目前进展为已经拿到预售许可证或者已经完工，房地产项目所在地为珠三角、长三角地级市城区，地理位置比较一般。还款来源评分为7.44分，还款来源比较有保障。
        抵质押措施：第1抵押物为土地，抵押物金额为9.66亿元，抵押物所在地为珠三角、长三角地级市城区，地理位置比较一般。抵质押措施的评分为4.02分，抵质押物不够充足。
        担保措施：第1家担保方为有直接或间接股权关联的公司，担保方净资产较高，资产负债率很高。第2家担保方为与融资主体及其母公司、实际控制人没有关联关系的公司，担保方净资产较低，资产负债率很高。担保措施的评分为1.15分，担保措施比较不足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为5.74分，风险评级为风险较高。

风险调整后的收益评分：

<300万：5.44 分； >=300万：5.14分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为5.74，风险较高，适合风险偏好较高的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为5.44，收益适中，可以购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为5.14，收益适中，可以购买。

融资主体信息：

融资方：惠州潼湖碧桂园产城发展有限公司
深圳市碧桂科技发展有限公司，其实际投资人和控制人为碧桂园控股有限公司，出资比例 100%。截止2018年6月，融资人总资产36.67亿元，主要是存货23.68亿元，占比64.58%，其他应付款10.75 亿元，占比29.32%，总负债24.44 亿元，其中流动负债17.43亿元，占比71.32%，长期借款7.01 亿元，占比 28.68%。

还款来源：

资金投向:
用于投资惠州碧桂园潼湖创新小镇项目下zke-005-20-01地块的收益权。
第一还款来源：房地产项目收入
抵押人惠州碧科名下思科科学城东部首开项目销售收入作为主要还款来源，该项目整体销售收入预计 65.81 亿元。惠州碧科在渤海信托指定银行开立销售资金监管专户，项目经营收入全部归集资金监管专户。

抵质押措施：

第一抵押物：土地
抵押物为惠州碧科持有的粤（2018）惠州市不动产权第5024217 号和（2018）惠州市不动产权第 5019164 号两块国有建设用地使用权，两块地均为 2018 年 6月惠州碧科与惠州市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》后获得，两块抵押物位于思科潼湖科学城的东部组团，为思科潼湖科学城东部组团一期首开地块。两地块地价款合计 96623 万元，我司融资抵押率为58%。

担保措施：

第一担保方：碧桂园地产集团有限公司
      碧桂园地产集团有限公司，是碧桂园控股有限公司于2015年4月注册成立的境内控股平台，前身为佛山市顺德区碧桂园地产有限公司，目前是碧桂园集团境内最大的控股平台。公司的主营业务为房地产的开发与经营，经营范围是：房地产开发及销售、物业租赁、房地产投资咨询、房地产经营管理咨询。2018年，公司与碧桂园控股一并位列中国房地产业协会“2018 年中国房地产开发企业10强。
      截至到2017年末，公司总资产为7850.74亿元，资产主要以流动资产为主，2017年底流动资产6790亿元，占总资产的86.5%。流动资产以其他应收款、存货、预付账款和货币资金为主。2015年至2017年底，公司营业收入分别为568.72亿元、889.63亿元和1224.18亿元，截止2017年底公司净利润134.12亿元，公司应收和净利润均保持较好的增长速度。
差额补足方：惠州碧科科学城发展有限公司
      截止 2018 年7月，惠州碧科总资产30.3 亿元，其中存货28.89亿元，主要为公司名下土地，总负债29.57 亿元，其中其他应付款23.78 亿元，主要为惠州碧科和股东的往来款以及零星工程款，目前公司尚无销售收入。