CA信托-正定壹号院集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

4.96分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险很高

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率很低。处于实际控制地位的母公司净资产较低，资产负债率很高，处于实际控制地位的母公司为此次融资提供担保。融资主体及其处于实际控制地位的母公司评分为1.37分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额不够充足，目前进展为四证齐全，已经开始施工，房地产项目所在地为省会城市城区，地理位置比较好。还款来源评分为6.04分，还款来源有一定保障。
        抵质押措施：第1抵押物为在建工程，抵押物金额为7.5亿元，抵押物所在地为省会城市城区，地理位置比较好。抵质押措施的评分为4.16分，抵质押物不够充足。
        担保措施：第1家担保方为有直接或间接股权关联的公司，担保方净资产较低，资产负债率很高。担保措施的评分为0.76分，担保措施比较不足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为4.96分，风险评级为风险很高。

风险调整后的收益评分：

<300万：6.26 分； >=300万：6.46分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为4.96，风险很高，适合风险偏好很高的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为6.26，收益较高；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为6.46，收益较高。

融资主体信息：

融资方：项目公司-正定润洋地产
信托计划投资标的为正定县润洋房地产开发有限公司，为润江集团为本项目设立的项目公司，主体资格合规。正定润洋地产成立于2017 年12 月20 日，注册资本1000 万元，营业范围为房地产开发经营，为润江地产开发有限公司全资子公司。润江地产开发有限公司创建于2013 年，注册资金1 亿元，经营范围为房地产的开发与经营；房屋租赁；房屋拆迁工程施工。润江地产目前拥有房地产开发二级资质，为润江集团旗下房地产业务的主要运作平台。

还款来源：

资金投向:
      全部资金用于受让正定县润洋房地产开发有限公司（以下简称“正定润洋地产”或“项目公司”）95%股权,信托资金最终用于石家庄正定壹号院项目建设或支付股权转让价款。我司与润江地产签署《股权回购及支付协议》，由润江地产溢价回购我司持有的正定润洋地产股权。 第一还款来源：润江地产回购
      河北润江房地产开发有限公司成立于2013年3月11日，注册资本 10000万元，由河北润江投资集团有限公司全资控股。
      截至2018年6月末，公司总资产 44.64亿元，总负债39.8亿元，净资产4.8亿元。公司负债中，预收账款高达19亿元，主要为公司房地产业务销售的预收购房款，综合来看，项目公司整体运营良好，现金流稳定，短期偿债能力良好。我司与润江地产已有业务合作， 2018年6月已成功发行信托计划2.6 亿元用于润江地产旗下石家庄高新区煦园项目，目前已取得部分楼栋预售证，且陆续实现销售回款。
标的项目情况
      标的项目地块位于石家庄市正定古城的西北部，曙光路以北，车站西路以东，子龙醉酒厂以南，项目西侧就是正定国际物流园和华北最大的小商品城；正在建设中的地铁2号线正定小商品站，距离本项目约500米；距离正定火车站约600米；距离石家庄园博园和石家庄市政府新址均为10分钟车程，地理位置非常优越。
      目前标的项目地块已经四证齐全，4号楼和5号楼已于2018年7月17日取得预售许可证。另外，据了解本项目属于政府集中整治的历史遗留项目，项目的备案价格经政府特批，远高于目前正定的平均备案价格（8000元/平米左右）。本项目已经办理预售部分的平均备案价格约12000元/平米，后续备案价预计可达14000元/平米，预计将极大的促进本项目的销售回款。根据55757万元的土地取得成本及130836平米的计容面积测算，折合楼面价不超过 4261元/平方米。相比周边较差的回迁二手房15000元/平米的销售价格，本项目具备较强的盈利空间。售楼部已正式对外开放

抵质押措施：

第一抵押物：在建工程抵押
本项目未办理预售部分的在建工程抵押至我司，参考周边土地约1000万元/亩的成交价格，楼面价在11935元-20922元/平米，本项目可办理抵押部分的在建工程价值约7.5亿元左右，本金抵押率约65%。且本项目已办理两栋楼的预售许可证，预售面积约22000平米，目前暂未对外销售，待我司信托计划进入后由我司监管销售回款，销售资金专项用于本项目后续建设及归集40%的还款保证金。
项目公司正定润洋地产95%股权转让给我司，剩余5%股权质押给我司，有利于对项目实行全封闭管理。

担保措施：

第一担保方：河北润江投资集团有限公司
河北润江投资集团有限公司创建于2012 年，注册资金3亿元，是一家实力雄厚的资本运作型投资集团公司，业务范围目前已涵盖城市房地产开发与经营、房屋租赁、城市房屋拆迁工程、国际贸易、金融投资等诸多领域。公司依托石家庄高新技术产业开发区资源优势及独特的投资视角，以实现高新区总体发展布局为战略目标，逐步将企业打造成为石家庄区域市场领军品牌。截至2017年末，公司合并资产总额38.30亿元，负债合计27.89亿元，所有者权益10.41亿元。2017年末，公司实现营业收入11.28亿元，主营业务收入较上年增长35.29%，净利润-0.73 亿元，主要是由于房地产销售收入未结转、主营业务投入加大而导致的账面亏损。2017年末，公司经营活动现金流量净额为-6.42亿元，现金及现金等价物净增加额1.25亿元。
截至2018年3月31日，公司合并资产总额增长为52.05亿元，负债合计35.9 9亿元，去除预收账款的实际资产负债率为38.35%，所有者权益10.13亿元。与2017年相比，资产、负债、所有者权益分别增长35.9%、50.3%、-2.67 %。公司资产和负债总量均增长迅速。