央企信托-总部基地集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

7.88分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险较低

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产适中，资产负债率较低。融资主体评分为7.27分，实力较强。
        还款来源：第1还款来源为经营性收入，还款方年销售收入较低，年利润一般。还款来源评分为2.12分，还款来源有较大的不确定性。
        抵质押措施：第1抵押物为已建成的房产，抵押物金额为13.37亿元，抵押物所在地为北上广深城区，地理位置非常好。抵质押措施的评分为9分，抵质押物非常充足。
        担保措施：第1家担保方为有直接或间接股权关联的公司，担保方净资产一般，资产负债率较低。担保措施的评分为4.05分，担保措施比较不足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为7.88分，风险评级为风险较低。

风险调整后的收益评分：

<300万：8.88 分； >=300万：8.68分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为7.88，风险较低，适合风险偏好较低的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为8.88，收益很高，推荐购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为8.68，收益很高，推荐购买。

融资主体信息：

融资方：北京中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司
北京中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司于2003年正式成立，注册金额：855万美金，主营业务为在丰台区中关村丰台园二期用地-道丰科技商务园规划确定的用地范围内进行的房屋的开发、建设、出售、出租等经营管理业务。
截至2018年3月末，公司资产总额为13,463,657,536.52元，负债总额为5,630,888,358.26元，所有者权益为7,832,769,178.26元。总部基地投资有限公司占股61.6%，北京道丰总部基地投资发展有限公司占股20.4%，北京丰台科技园建设发展有限公司占股18%。企业信用状况良好。

还款来源：

资金投向:
      用于北京中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司自持物业的装修（或相关满足经营性物业贷监管规定的合法、合规的用途）
第一还款来源：融资人自持物业的租金收入及分红收益
      目前，总部基地商务区已经发展成熟，入住率接近 100%，商务氛围浓厚，并向东辐射、外溢，带动和拓展了周边办公物业市场。
      从可比案例来看，标的物业周边目前售价均超过 50,000 元/平米，租金水平不低于 5.5 元/平米天，销售和租赁去化情况较好。未来 5 年，北京甲级写字楼供应主要集中在 CBD、丽泽、奥林匹克地区，其中 CBD 及奥林匹克地区与总部基地片区基本不构成竞争，而丽泽商务区的发展有效连 47 接了总部基地商务区与北京市核心区，形成较合理的核心商务中心到区域商务中心的梯级，使总部基地更好受益于商务需求的外溢。
      根据往年收入平均水平，保守估计 2018 年剩余期限确认收入 1.5 亿元，北京总部基地未来 5 年现金流测算显示，各期的累计金现金流均为正值，我司的信托融资项目在经济上可行。

抵质押措施：

第一抵押物：房产抵押
北京中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司（以下简称“道丰建设” 或“融资人”）以其合法拥有的位于北京市丰台区南四环西路188号二区1号、 2号及13幢楼（房产证编号：X京房权证丰字第400248号、X京房权证丰字第 404326号、X京房权证丰字第404104号，土地证编号：京丰国用2013出第 00238号）作为抵押物向受托人提供抵押担保，并与受托人签订《权抵押合同》及办理相应抵押登记手续。抵押物评估价值133,717.97万元，一年期本息抵押率为49.99%。

担保措施：

第一担保方：北京道丰总部基地投资发展有限公
北京道丰总部基地投资发展有限公司于2001年正式成立，注册金额： 10000万元人民币，经营范围为投资管理、投资咨询、项目投资、企业管理、企业管理咨询。截至2017年末，公司资产总额为16,733,377,986.80元，负债总额为7,788,302,582.60，所有者权益为8,945,075,404.20元。北京道丰总部基地资产管理有限公司占股100%。企业信用状况良好。