HN信托-山东邹城湘信沪盈系列2018-16/15号集合资金信托项目︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

6.09分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险中等

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产适中，资产负债率较高。融资主体评分为5.97分，实力一般。
        还款来源：第1还款来源为经营性收入，还款方年销售收入较低，年利润较高。第2还款来源为经营性收入，还款方年销售收入较低，年利润适中。还款来源评分为6.21分，还款来源有一定保障。
        抵质押措施：第1抵押物为土地，抵押物金额为3.06亿元，抵押物所在地为其他地区的县或县级市城区，地理位置不太好。抵质押措施的评分为4.75分，抵质押物不够充足。
        担保措施：第1家担保方为与融资主体及其母公司、实际控制人没有关联关系的公司，担保方净资产很高，资产负债率适中。担保措施的评分为6.64分，担保措施比较不错。
        综合来看，该产品的最终风险评分为6.09分，风险评级为风险适中。

风险调整后的收益评分：

<300万：7.39 分； >=300万：7.09分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为6.09，风险适中，适合风险偏好中等的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为7.39，收益较高，值得购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为7.09，收益较高，值得购买。

融资主体信息：

融资方：邹城利民建发
邹城市利民建设发展有限公司（以下简称“邹城利民建发”或者“融资方”）成立于 2012 年 07 月 13 日，是由山东省邹城市国有资产管理委员会注资组建的国有企业，注册资本 20,000 万元，总资产规模 89 亿元。公司是邹城市重要的基础设施建设主体，主要从事邹城市孟子湖新区及邹城市城区内部分基础设施及保障房建设，以及村县道路建设等业务。
邹城利民建发作为邹城市孟子湖新区重要的投融资运作主体，其主要经营范围为：城市基础设施项目建设、房地产开发、市政工程、建筑安装工程、环境工程。（涉及许可经营的须凭许可证或批准文件经营）（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。截至 2017 年 12 月 31 日，公司资产总额 89.18 亿元，负债总额 57.82 亿元，所有者权益总额 31.36 亿元，资产负债率为 64.84%；2017 年 1-12 月，公司实现营业总收入 14.50 亿元，净利润 1.77 亿元。

还款来源：

资金投向:
       本次拟发行两个集合资金信托计划，总规模不超过30,000 万元。其中，湖南信托•湘信沪盈2018-15 号集合资金信托计划总规模为不超过15000 万元，所募集资金向邹城市利民建设发展有限公司发放贷款，信托资金用于邹城利民医养结合康复养老中心建设项目建设，信托期限为25 个月，贷款期限为24 个月。湖南信托•湘信沪盈2018-16 号集合资金信托计划总规模为不超过15000 万元，所募集资金向邹城市利民建设发展有限公司发放流动资金贷款，用于补充公司营运资金，信托期限为25 个月，贷款期限为24 个月。邹城市利民建设发展有限公司按信托贷款合同约定履行还本付息义务。
第一还款来源：融资方收入
      公司主要负责邹城市的基础设施建设项目，目前主要在建杨下河生态景观建设项目及孟子湖新区项目。2015 年~2017 年公司主营业务收入分别 121,641.92 万元、118,499.77 万元和144,954.93 万元，主要为政府项目代建收入。2017 年公司主要营业收入为代建项目收入、房产销售收入和公路工程收入，分别占比为41.87%、45.98%和11.13%。公司2017 年房产销售收入大幅增长，主要为经济适用住房销售增加导致。公司其他业务包含销售混凝土收入、管理费收入、房屋收入、土地测绘收入、机械租赁收入、咨询服务等，收入规模均很小。
第二还款来源：医养结合项目收入
      邹城利民医养结合康复养老中心建设项目为本次信托计划融资项目（详见本文6.2），截至2018 年6 月，康复中心已启用，特护楼1 栋1-9 层已试运营， 10-17 层正在装修；特护楼2 栋已启用；室外工程正处于扫尾阶段。医院部分预计可在8 月底全部投入使用。南区属于养老部分，截至2018 年6 月，正在办理财政评审手续，计划在7-8 月启动招投标程序，预计2019 年该项目可以整体投入使用。根据上述项目营业收入及费用测算，该项目正常年收入为20,944.00 万元，税费及其他固定支出约8236.44 万元，每年现金流入约12,707.56 万元。
第三还款来源：房产销售收入
      公司房屋销售业务由子公司惠民置业及三级子公司邹城市昊宇房地产开发有限公司（以下简称“昊宇房地产”）负责，建设项目主要为保障性住房项目及部分商品住房。对于保障性住房项目，公司通过自有资金和银行借款等进行项目建设，待项目完工后，以邹城市人民政府规定的价格进行销售。根据融资方提供的项目预计销售情况显示，农民工返乡创业园项目以及中央华府建设项目预计在2018 年-2020 年分别可实现房屋销售收入为33,980.00 万元、61377.40 万元以及77416.00 万元，综上所述，融资方在2018 年-2020 年期间可实现房产销售收入分别为 41,122.6 万元、69,285.6 万元以及77,852.4 万元。

抵质押措施：

第一抵押物：土地抵押
邹城市利民建设发展有限公司全资子公司邹城市城投惠民置业有限公司以其名下总价值60,717.74 万元的三宗国有土地使用权为本次融资提供抵押担保，抵押率为49.41%。；

担保措施：

第一家担保方：邹城城资
      邹城市城市资产经营有限公司（以下简称“邹城城资”或“公司”或“担保方”），主体信用评级：AA，是经邹城市人民政府批准，于 2003 年 7 月注册成立的全民所有制企业，2012 年 7 月改制为国有独资有限公司。
      公司主要从事邹城市城区基础设施及保障房建设、公用事业运营，同时公司还从事煤炭、房地产开发、工程施工、造纸等其他经营性业务，是邹城市最重要的基础设施建设及国有资产经营主体。截至 2017 年末，公司合并总资产 372.05亿元，合并总负债 206.00 亿元，所有者权益合计 166.05 亿元，资产负债率 55.37%。 2017 年，公司实现营业总收入 50.68 亿元，净利润 2.27 亿元，经营活动净现金流 2.58 亿元。2018 年 1-3 月，公司实现营业总收入 8.91 亿元，净利润-1.68 亿元，经营活动净现金流 6.48 亿元。
      邹城城资系由邹城市邹城市国有资产管理委员会（以下简称“邹城市国资委”），公司注册资本总额为 8.6 亿元，实际控制人为邹城市国有资产监督管理局，持股比例 100%。