BH信托-融创无锡万达城集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

6.08分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险中等

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产一般，资产负债率适中。融资主体评分为5.06分，实力一般。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额比较充足，目前进展为四证齐全，已经开始施工，房地产项目所在地为珠三角、长三角地级市城区，地理位置比较一般。还款来源评分为6.41分，还款来源有一定保障。
        抵质押措施：第1抵押物为在建工程，抵押物金额为8.1亿元，抵押物所在地为其他地区地级市城区，地理位置比较一般。第2抵押物为在建工程，抵押物金额为6.9亿元，抵押物所在地为其他地区地级市城区，地理位置比较一般。抵质押措施的评分为5.48分，抵质押物略有不足。
        担保措施：第1家担保方为有直接或间接股权关联的公司，担保方净资产较高，资产负债率很高。担保措施的评分为1.01分，担保措施比较不足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为6.08分，风险评级为风险适中。

风险调整后的收益评分：

<300万：6.96 分； >=300万：6.66分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为6.08，风险适中，适合风险偏好中等的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为6.96，收益较高，值得购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为6.66，收益较高，值得购买。

融资主体信息：

融资方：无锡万达文化旅游城项目
融资人为“无锡万达文化旅游城项目”项目公司，无其他过往开发项目。拥有房地产开发暂定二级资质。融资人成立于2014 年1 月3 日，注册地为无锡市滨湖区楝泽路9 号，注册资本40 亿元，实缴资本40 亿元，法定代表人王洪伟。公司经营范围：利用自有资金对外投资；房地产开发经营；文化旅游项目的开发。
截至2017 年底，公司资产总额112.99 亿元，较2015 年底增长45.43%。其中，流动资产占60.68%，非流动资产占39.32%，公司资产以流动资产为主，符合房地产开发企业特征。流动资产主要为货币资金、预付款项、其他应收款以及存货，非流动资产中主要为固定资产及在建工程。最近三年及一期，公司负债总额分别为36.58 亿元、70.64 亿元、67.56 亿元和70.06 亿元，资产负债率为47.08%、61.67%、59.80%和59.98%。公司整体资产负债率保持平稳并保持在行业较低水平，偿债压力可控。

还款来源：

资金投向:
具体用于融资人位于无锡市滨湖区的“无锡万达文化旅游城项目”中 B2-3住宅地块的开发建设。
第一还款来源：项目销售收入
本项目还款来源为无锡万达城B2-3 地块项目销售收入。经测算，按住宅 18000 元/平米、商业32000 元/平米估算，销售收入约33 亿元，足以覆盖贷款本息。

抵质押措施：

第一抵押物:在建工程抵押
1、放款前：
信托资金放款前办理B2 地块土地使用权（如放款前B2-1 或B2-2 由于竣工验收需要被分割，则实际抵押至少为B2-3 部分，未分割的部分将同B2-3 一并抵押）以及B2-3 土地上所有满足抵押条件的在建工程（除去已经办理网签的房屋）的抵押手续。放款前将在建工程抵押部分的抵押可售面积（不区分商业或住宅）达到44823 平方米作为放款前提之一。由于目前32# -34#楼住宅部分已取得预售证，32#楼已开盘，再考虑到无锡当地网签时间较购房人交首付、定金时间有所滞后1-2个月，保守估计，信托资金放款前32#-34#楼可抵押面积至少为地上全部商业可售面积以及住宅可售面积的2/3。根据已取得的预售证显示，该三栋楼可售住宅面积60353.86平米，可抵押的可售面积至少约为40235.91平米，按照18000元/平米估计，住宅抵押货值约7.24 亿元。商业部分抵押货值约0.82亿元。
2、放款后：
在35#-38#楼形象进度达总层数的30%，即满足取得预售证条件时，追加办理每栋楼地上可售面积30%部分的在建工程抵押登记手续，办理完毕后我司可同意其办理该栋楼预售证。（由于当地抵押登记政策，在建工程在取得预售证前需经所在土地使用权抵押权人的同意方可办理。）在《信托贷款合同》中约定我司有权追加抵押35#-38#楼所有满足抵押条件的在建工程（除去已办理网签备案的房屋）。实际操作中，我司跟进施工进度，根据网签备案记录，按季度追加35#-38# 楼在建工程抵押直至35#-38#楼住宅可售面积的2/3（若住宅网签备案面积超过 1/3，抵押以未网签面积为准）。根据目前规划，35-38#楼可售住宅面积约为107072.63 平米，按照抵押2/3，可抵押的可售面积约71381.75 平米，按照18000 元/平米估计，住宅抵押货值约 12.85 亿元。商业部分抵押货值约1.09 亿元。

担保措施：

第一担保方：融创房地产集团有限公司
融创房地产集团有限公司（本章节部分以下简称“ 公司” 、“集团”或“ 融创房地产” ）成立于2003 年1 月31 日，注册地为天津市西青区经济开发区七支路8 号506、507 室，注册资本100 亿元，实缴资本70 亿元，法定代表人汪孟德。
至2017 年底，公司资产总额5996 亿元，较2016 年底2669.63 亿元增长 125%，主要由于本公司业务规模持续扩大，以及收购万达文旅项目而增加的资产规模，其中万达文旅项目于2017 年底总资产为2124.08 亿元。其中，流动资产占80.91%，非流动资产占19.09%，公司资产以流动资产为主，符合房地产开发企业特征。流动资产主要由货币资金、其他应收款以及存货组成，非流动资产中主要由长期股权投资、投资性房地产、固定资产及在建工程组成。最近三年，公司负债总额分别为648.56 亿元、2314.97 亿元和5510.48 亿元，资产负债率为71.87%、86.71%和91.90%。公司整体资产负债率逐年上升且相对较高主要由于房地产企业负债结构中日益增长的预收购房款，剔除预收账款后的资产负债率三年分别为61.81%、75.78%以及68.87%，偿债压力可控。