光大信托-鑫悦7号江苏大丰集合信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

6.05分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险中等

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产适中，资产负债率较低。融资主体评分为7.39分，实力较强。
        还款来源：第1还款来源为经营性收入，还款方年销售收入较低，年利润一般。还款来源评分为2.68分，还款来源有较大的不确定性。
        抵质押措施：第1质押物为未上市公司股权，质押物金额为3.8亿元。抵质押措施的评分为1.33分，抵质押物不够充足。
        担保措施：第1家担保方为与融资主体及其母公司、实际控制人没有关联关系的公司，担保方净资产适中，资产负债率较低。担保措施的评分为6.53分，担保措施比较不错。
        综合来看，该产品的最终风险评分为6.05分，风险评级为风险适中。

风险调整后的收益评分：

<300万：7.45 分； >=300万：7.25分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为6.05，风险适中，适合风险偏好中等的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为7.45，收益较高，值得购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为7.25，收益较高，值得购买。

融资主体信息：

融资方：大丰明升新农村建设
大丰明升新农村建设，实际控制人为大丰区国资委，注册资本20 亿，截止18 年6 月，总资产63.98 亿，净资产38.43 亿。负债率仅为39.93％。AA 发债主体，债券评级AA。融资人资产规模大，盈利能力稳定，偿债能力强。

还款来源：

资金投向:
      用于江苏大丰区大学生创业园项目（国家大力鼓励大学生创业，鼓励创业，以创业带动就业）
第一还款来源：融资方回购
      融资人 2015-2018 年 6 月营业收入分别为 3.00 亿元、3.24 亿元、3.53 亿元及 0.56 亿元，净利润分别为 7835 万元，8905 万元、9165 万元及 1294 万元。融资人主要收入为代建工程收入，融资人期间费用主要为管理费用、债务产生的利息大多资本化。
用款项目
      大学生创业园管理采取“项目准入、全面管理、项目孵化、定期考核”四级联动模式。入驻大学生创业园的团队或个人，必须携带具有一定发展潜力的项目，经专家论证评估后，确定是否入驻；入驻园区企业按照企业模式运作，从规章制度、运行机制、人员管理、绩效考核等方面应建立起一套系统的方案；创业园通过实施各种服务手段，帮助其尽快将项目孵化成功，同时每半年对各项目组和人员的孵化进度进行考核，年末对项目进行全方位的考核评估。本项目拟建地点为大丰市永盛路东侧、滨河路北侧、瑞丰路南侧。因此，在充分考虑周边环境和规划条件的前提下，根据地形、日照间距、红线退让等条件，结合道路走向，在地块内部布置办公用房 11 幢，公寓用房 2 幢。从而形成了一个相对合围的建筑空间。合围的空间自然有序，与外部环境融会贯通，以求创造一个现代、人文、高雅、自然的商业及生活居住空间。经估算，本项目总投资 43000 万元，其中开发建设投资 30000 万元，经营资金 2000 万元，流动资金 6000 万元。
      项目于 2014 年 5 月开工建设,分两期建设,目前，第一期已竣工,尚未办理竣工备案;第二期预计于 2020 年下半年竣工,其中 7- 1#尚未开工建设。
      项目正常年销售收入 38777.70 万元，年税后利润总额为 5459.62 万元，项目投资财务内部收益率为 12.42%(所得税后），财务净现值大于零，投资回收期为 4.8 年。财务指标表明，该项目在实现预期投入产出的情况下，在财务上可以接受，能按时收回投资，有较好的经济效益。该项目实施后将对区域经济和社会产生较好的效益，有利于促进当地财政收入的持续增长。
区域优势
      盐城大丰是国务院批复的长三角城市群规划中苏北唯一城市盐城的临海新城区，也是江苏省面积最大的城市区。2015 年8 月，大丰市撤市设区，在设区之前曾连续多年入选全国百强县名单（排名第37 位，设区后未参与排名）
      17 年，盐城市GDP 突破5000 亿，一般公共财政收入360 亿，大丰区GDP：647.48 亿，一般公共财政收入52.5 亿，国税收入总量盐城市排名第一。