爱建信托-保集扬中梧桐墅集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

5.06分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险较高

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率很低。融资主体评分为1.25分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额不够充足，目前进展为四证齐全，已经开始施工，房地产项目所在地为百强县（含百强县级市）城区，地理位置比较一般。还款来源评分为5.52分，还款来源存在一定的不确定性。
        抵质押措施：第1抵押物为土地，抵押物金额为4.25亿元，抵押物所在地为百强县（含百强县级市）城区，地理位置比较一般。抵质押措施的评分为3.12分，抵质押物不够充足。
        担保措施：第1家担保方为与融资主体及其母公司、实际控制人没有关联关系的公司，担保方净资产一般，资产负债率较高。担保措施的评分为4.02分，担保措施比较不足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为5.06分，风险评级为风险较高。

风险调整后的收益评分：

<300万：5.96 分； >=300万：5.86分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为5.06，风险较高，适合风险偏好较高的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为5.96，收益适中，可以购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为5.86，收益适中，可以购买。

融资主体信息：

融资方：镇江保扬置业有限公司
扬置业系大全集团有限公司为开发扬中地块（即扬中项目）所设立的项目公司，自设立之后即受爱建资管、保集集团、大全集团三方共管。2018 年 3 月，保集集团通过增资 9900 万的方式入股保扬置业并持有保扬置业 99%股权，至此保集集团实质取得标的项目，由于项目公司为新设公司，除取得开发本地块外，暂未有其他业务开展，其项目拿地支出，全部为股东保集集团的股东投入。
本项目股东上海垤都实业有限公司为保集集团旗下的区域平台公司，穿透向上实际控制人为南昌申标房地产发展有限公司，同时保集集团及其实际控制人也是本项目的连带责任担保方。

还款来源：

资金投向:
      信托资金3亿元向镇江保扬置业有限公司开发的扬中梧桐墅项目发放房地产开发贷款。
第一还款来源：标的项目销售回款
项目概况
      项目地块位于扬中市城西区宜居社区，宜禾路南侧，新扬路东侧，距离城中心约 1.5 公里，距离三茅老城区仅 1 公里，沿春柳北路可直达城西和三茅。城西属于当前大力发展区域，扬中政务核心区，项目地块距离扬中市政府仅1 公里。
      扬中项目拟于 2018 年第三季度开盘，首期推出高层刚需户型，后续随着销售逐步推进与价格拉升，在 2019 年第二季度推出改善型房型。上述住宅销售单价为整盘预估销售均价，实际销售单价预计为阶梯上升态势。

抵质押措施：

第一抵押物：
      扬中地块已由保扬置业于 2017 年 12 月 21 日在大全集团的协助下通过招拍挂方式竞得，当前已缴纳全部出让金及契税共计 36673 万元。
      标的项目对应的抵押物扬中地块为净地，于 17 年 12 月通过和大全集团合作勾地的方式招拍挂取得，成交价格韩契税为 36673 万元，略低于市场价格；18年 7 月，我司已聘请上海安大华永房地产土地估价有限公司对扬中地块进行土地评估，询价结果为市场价值 42500 万元。
      根据镇江扬中市当地抵押、预售政策，本项目以土地证抵押，若后续不追加在建工程抵押，销售资金全封闭管理，抵押率峰值出现在放款初始阶段，极限抵押率为 70%，随着项目的开发建设及货值形成，销售回款后，项目的抵押率逐步降低，项目安全垫逐渐增厚。

担保措施：

第一担保方：保集集团
      本项目实际控制人为保集控股集团有限公司（本报告统称：“保集集团”），同时保集集团也是本项目的连带责任担保方。保集控股集团有限公司成立199年，总部设在上海，是一家以房地产开发为主营业务，集地产开发、金融投资、产业投资、资产管理为一体，在全球拥有近40家全资子公司的多元化大型集团企业。
      截止2017年末，保集集团账面总资产约为 189.55 亿元，流动资产 151.67亿，占总资产的 80.02%，公司资产流动性很强。流动资产以存货及预付账款为主，存货达95.73亿，占流动资产的63.12%；两者共123.0亿元，占流动资产的81.15%，主要为保集集团旗下地产公司开发产品及开发成本。
第二担保方：实际控制人夫妇担保
      保集集团及其实际控制人夫妇提供连带责任保证担保；保集集团及其实际控制人夫妇提供连带责任保证担保；