爱建信托-成都太行瑞宏房地产开发贷款集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

4.48分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险很高

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率很高。融资主体评分为0分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额不够充足，目前进展为四证齐全，已经开始施工，房地产项目所在地为省会城市城区，地理位置比较好。还款来源评分为6.04分，还款来源有一定保障。
        抵质押措施：第1抵押物为土地，抵押物金额为11.23亿元，抵押物所在地为其他地区的县或县级市城区，地理位置不太好。抵质押措施的评分为3.16分，抵质押物不够充足。
        担保措施：第1家担保方为有直接或间接股权关联的公司，担保方净资产较低，资产负债率很高。担保措施的评分为0.4分，担保措施比较不足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为4.48分，风险评级为风险很高。

风险调整后的收益评分：

<300万：5.68 分； >=300万：5.48分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为4.48，风险很高，适合风险偏好很高的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为5.68，收益适中；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为5.48，收益适中。

融资主体信息：

融资方：太行瑞宏
成都太行瑞宏房地产开发有限公司（以下简称“太行瑞宏”）成立于2015 年2 月12 日，由省级国资企业强强联合组建，是山西阳泉煤业集团、四川发展（控股）有限责任公司、朗诗集团成员单位出资设立。
截止2017 年12 月末，太行瑞宏账面总资产约为52.47 亿元，总负债53.67 亿元，其中流动负债占比较高，流动负债36.17 亿元，占总负债67.39%。其中其他应付款19.22 亿元（主要为股东借款）,预收账款14.79 亿元。长期借款金额为17.50 亿元，占总负债比例为 32.61%。

还款来源：

资金投向:
      信托计划资金6.75亿元向太行瑞宏开发的金沙城项目四证齐全的地块发放房地产开发贷款。
第一还款来源：金沙城项目销售回款
      项目位于成都市青羊区（市内成熟辖区）外金沙板块，配套成熟，交通便利，优质教育资源齐聚。在金沙城项目与新津项目现金流互为补充的管理模式下，金沙城及新津项目综合累计净现金流对本次信托贷款（6.75亿元）的本息保障倍数为3.24。
      若仅以金沙城项目单体销售现金流作为本信托计划还款来源，可足以覆盖本次信托贷款本息。 • 若仅以新津项目单体销售现金流作为本信托计划还款来源，在新津项目达到目标销售价格时，亦可覆盖本次信托贷款本息。
       信托计划资金在信托计划满1年时完全具备全部退出的条件，此时两标的项目累计开发面积仅为45%，累计销售面积为31%。 • 项目整体抵押率在60%左右。

抵质押措施：

第一抵押物：土地抵押
本项目抵押物新津地块为净地，故抵押物价值为其土地出让价值，合计112252.41 万元。

担保措施：

第一担保方：四川瑞控
      担保比例：四川瑞控49%，本项目公司股东之一四川瑞控实业股份有限公司（本报告统称：“四川瑞控”），同时也是本次交易的担保方。四川瑞控实业股份有限公司（原名：四川宏仁实业有限公司）成立于2009 年7 月, 注册资本1 亿元人民币。
      截止2017 年12 月末，四川瑞控公司总资产30.51 亿元，总负债31.62 亿元，以长期负债为主。流动负债1.46 亿元，占总负债4.62%，其中其他应付款1.10 亿元，占流动负债75.34%。非流动负债30.16 亿元，占总负债95.38%。其中长期借款30.00 亿元，占长期负债99.47%。
第二担保方：阳煤太行投资
      担保比例：阳煤太行投资51%，阳泉煤业太行地产投资管理有限公司由中国500 强之一的山西阳煤集团（控股股东）等多家股东注册组成，注册资金为5017.32 万元。阳泉煤业（集团）有限责任公司（以下简称“阳煤集团”）前身为阳泉矿务局，成立于1950 年1 月，是山西省五大煤炭集团之一。
      截止2017 年12 月末，阳煤太行投资账面总资产约为139.13 亿元，总负债119.71 亿元，其中流动负债占比较高为96.35 亿元，占总负债80.49%。流动负债中，其他应付款44.93 亿元，应付 36 账款7.61 亿元（主要为项目工程款）。非流动负债中，长期借款金额为23.36 亿元，占总负债比例为19.51%。