百瑞信托-宝盈724号集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

5.4分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险较高

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率适中。处于实际控制地位的母公司净资产较高，资产负债率很高，处于实际控制地位的母公司为此次融资提供担保。融资主体及其处于实际控制地位的母公司评分为5.27分，实力一般。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额不够充足，目前进展为四证齐全，已经开始施工，房地产项目所在地为珠三角、长三角地级市城区，地理位置比较一般。还款来源评分为5.78分，还款来源存在一定的不确定性。
        担保措施：第1家担保方为有直接或间接股权关联的公司，担保方净资产较高，资产负债率较高。担保措施的评分为3.78分，担保措施比较不足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为5.4分，风险评级为风险较高。

风险调整后的收益评分：

<300万：6.1 分； >=300万：6.4分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为5.4，风险较高，适合风险偏好较高的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为6.1，收益较高，值得购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为6.4，收益较高，值得购买。

融资主体信息：

融资方：南通世茂新里里程房地产开发有限公司
南通世茂新里里程房地产开发有限公司系世茂房地产集团于2013 年年6 月18日投资成立，注册资本10 亿元，注册地址南通开发区通盛大道188 号A 幢311-B 室。
截⾄至2017 年年9月30日，世茂新里里程资产总计242323.97 万元，均为流动资产，总负债143106.46 万元，所有者权益99,217.51 万元，资产负债率59.06%。世茂新里里程作为上海海世茂的项目公司，所开发的项目为南通市核⼼心地段，项目定位系世茂⾼高端住宅项目，从首期开盘销售数据来看，预期未来销售去化速度较快，作为借款人具有一定还款能⼒力力。

还款来源：

资金投向:
      用于其位于南通经济技术开发区上海海东路路北北、通盛大道西的新⾥里里程南侧地块取得四证部分的开发建设。
第一还款来源：项目的销售收入
项目具体情况
      世茂新⾥里里程股东：上海海世茂建设有限公司持股28.5%；常州世茂房地产有限公司持股21.5%；珠海海横琴欣海海茗萃投资企业（有限合伙）持股50%。南通九⻰龙庭项⽬目估算投资总额 390,477.22 万元，其资⾦金金筹措计划分别为：第⼀一部分实收资本 10 亿。截⽌止 2017 年年 12 ⽉月 26 ⽇日，注册资本 10 亿元，实收资本 10 亿元。由上海海世茂建设有限公司、常州世茂房地产有限公司、珠海海横琴欣海海茗萃投资企业（有限合伙）分别出资 2.85 亿元、2.15 亿元和 5 亿元，分别占股权⽐比例例分别为 28.5%%、21.5%、50%。第二部分⺠民⽣生银⾏行行开发贷 7.88 亿，用于南通新里里程北北侧地块开发建设。第三部分拟以销售回款投⼊入 1.7 亿。第四部分对外融资，由企业⾃自筹，计划借款 194,677.22 万元。截⾄至 2017 年年 12 月 25 日，公司注册资本⾦金金 100000 万元全部实缴到位，项目资本⾦金金⽐比例例为已投资开发成本项⽬目总投资估算金金额的 25.61%，本信托计划成立前将落实项目资本金金⽐比例例达到 30%。
      目前南侧地块即项目一二期开发尚有约 15 亿元的资⾦金金缺⼝口。南侧地块共建设 8-19#号高层住宅 12 栋、住宅商业 S8-S11 共 4 栋。目前⾼高层住宅 11-17#已取得四证，正在建设中。⽬目前 11#、14#栋已经达到预售要求并取得预售许可证（通开发房预售证第【2017】031 号）项⽬目于 2017 年年 10 月 28 日首次开盘，预售均价：9500 元每平方米，目前已全部销售完毕。

抵质押措施：

无抵押措施。
无质押措施。

担保措施：

第一担保方：上海世茂建设有限公司
      世茂建设由上海海世贸投资发展有限公司、上海海万象（集团）股份有限公司（系上海海世茂股份有限公司前身，股票代码 600823）于 2001 年年 3 ⽉月 16 ⽇日共同出资设立，经多次股权转让，至2009年年5月18日，股东变更更为世茂集团控股有限公司 Shimao Holdings Company Limited。截⾄至 2017年年底，公司注册资本 5.4 亿元，实际控制⼈人为许荣茂。
      截至2017年6月30日，世茂建设合并总资产 1364.25 亿元，总权益 422.46 亿元，总负债 941.79亿元，资产负债率为 69.03%。
第一担保方：实际控制人情况-世茂房地产控股有限公司
      世茂房地产控股有限公司成⽴立于 2004 年年 10 ⽉月，注册地开曼群岛，初始注册资本 38万港元，2006 年年 1 ⽉月和3月，公司两次增加注册资本⾄至 5,000 万港元。后世茂房地产于 2006 年年 7 ⽉月在⾹香港交易易所上市，股票代码 813。
      截至 2017 年年 6月 30 ⽇日，许荣茂先⽣生通过世盈财经有限公司和 Gemfair Investments Limited等多层股权架构合计持有公司 67.88%的股权，为公司的实际控制⼈人。截⾄至 2017 年年 6 ⽉月 30 日，世茂房地产合并总资产 2719.12 亿元，总权益 931.08 亿元，总负债1788.04 亿元，资产负债率为 65.76%。