国通信托－东兴197号国购宿州党校棚户区改造项目贷款集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

5.88分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险较高

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率很高。融资主体评分为1.52分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额不够充足，目前进展为已经拿到预售许可证或者已经完工，房地产项目所在地为其他地区地级市城区，地理位置比较一般。还款来源评分为6.41分，还款来源有一定保障。
        抵质押措施：第1抵押物为土地，抵押物金额为10.53亿元，抵押物所在地为其他地区地级市城区，地理位置比较一般。抵质押措施的评分为4.99分，抵质押物不够充足。
        担保措施：第1家担保方为与融资主体及其母公司、实际控制人没有关联关系的公司，担保方净资产适中，资产负债率适中。第2家担保方为有直接或间接股权关联的公司，担保方净资产一般，资产负债率很高。担保措施的评分为7分，担保措施比较强大。
        综合来看，该产品的最终风险评分为5.88分，风险评级为风险较高。

风险调整后的收益评分：

>=300万：6.98分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为5.88，风险较高，适合风险偏好较高的投资者。300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为6.98，收益较高，值得购买。

融资主体信息：

融资方：宿州国购
宿州国购是国购投资有限公司旗下公司，成立于2013年10月 23日，注册资本1亿元，主营业务为商业项目投资及运营管理，房地产开发。宿州国购系具体开发宿州党校及周边棚户区改造项目而成立的项目公司，具备房地产开发二级资质。

还款来源：

资金投向:
      信托资金用于【安徽省重点棚户区改造项目――宿州党校棚户区改造】的开发建设。
第一还款来源：安置房部分对应的土地返还款
第一还款来源：商品房部分的销售收入
      项目全部可售为非住宅物业，住宅部分全部为回迁房，可售总面积 21.01万平方米，预计可销售回笼总额约22.80 亿元，目前已售面积7.6万平方米，占可售面积比例为36%，产生收入8.85亿元，剩余未销售回笼额约13.95亿元。未来的销售回笼额可覆盖信托贷款本金的2倍，预计现金流较好；
项目概况
      本项目已纳入安徽省重点棚户区改造项目，截至目前已经完成前期土地招拍挂，项目四证齐全，部分楼盘取得预售证。项目建成后，其中安置房部分由政府通过土地款返还形式进行回购，剩余商业部分对外销售，同时引入宿州市最大的地级市级平台公司宿州城投提供连带责任担保，本次保证担保已履行宿州市级主管部门必要审批程序。

抵质押措施：

第一抵押物:土地抵押
融资方为本项目提供在建工程抵押（包含国有土地使用权价值），该在建工程即本次用款项目，评估价值为10.53亿元（备案总价值为13.95亿元）。

担保措施：

第一担保方：宿州城投
宿州市城市建设投资集团（控股）有限公司（简称“宿州城投”）为本项目提供无限连带责任保证担保，宿州城投成立于2002年4月 29日，注册地为安徽省宿州市，注册资本10.84 亿元。宿州城投为宿州市人民政府独资公司，直属市政府领导，是市级综合性投融资平台，资产规模雄厚，总资产556.37亿元，负债率 50.58%，发债主体评级AA，发行债券评级为 AAA，融资具有较大的优势，主营业务收入以市政基础设施建设收入为主，2017年实现营业收入33.34亿元，净利润8.17亿元。
第二担保方：国购投资 国购投资有限公司（或简称“国购投资”）是一家以医疗教育、智能制造、产业地产、现代金融四大产业板块为主体的综合性、国际化的企业集团，公司拥有控股和全资一级子公司14家，在职员工4000多人。国购投资有限公司连续多年蝉联“中国房地产开发企业100强”，2018年位列第 69位，安徽省第一。截止2017年末，总资产447.91亿，净资114.83亿，负债率 74.36%；公司2016年累计发行公司债20亿元，经联合信用评级有限公司评估，该债券信用等级为AA，公司主体信用评级为AA。
第大概担保方：实际控制人担保
袁启宏、胡玉兰夫妇为本项目提供无限连带责任保证担保。袁启宏、胡玉兰分别持有国购投资 99.60%和 0.40%股权，是国购投资的实际控制人。