国通信托-东兴260号阳光城德清特定资产收益权集合资金信托

  (募集已结束)
预期收益率:100-300万:7.9%,>=300万:8.2%
募集进度:
100% 
2018-07-05更新:
起投金额:100 万
投资方向:房地产
产品总额:4 亿元
产品期限:12 个月
付息方式:按季付息
产品亮点:
【国通信托简介】

国通信托有限责任公司(原方正东亚信托有限责任公司),是经中国银监会于2010年1月23日批准重组成立的非银行金融机构,2010年11月26日正式开业运营。

公司股东为武汉金融控股(集团)有限公司、东亚银行有限公司和北大方正集团有限公司,公司注册资本为32亿元,注册地为湖北省武汉市,主要从事资金信托、动产信托、不动产信托、有价证券信托、其他财产或财产权信托,固有业务项下存放同业、拆放同业、贷款、租赁、投资等本外币业务,以及法律法规规定或中国银行业监督管理委员会批准的其他业务。

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风险评分:

4.54
说明:评分范围为0-10分,评分越高,表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险,只表示风险很低。

风险评级:

风险很高
说明:风险评分>=8分,风险很低;风险评分>=7分,风险较低;风险评分>=6分,风险中等;风险评分>=5分,风险较高;风险评分<5分,风险很高。

风险点评:

        融资主体:融资主体的净资产较低,资产负债率很高。融资主体评分为0.63分,实力较弱。
        还款来源:第1还款来源为房地产销售收入,还款金额不够充足,目前进展为土地款已支付,四证尚未齐全,房地产项目所在地为珠三角、长三角、北京的县或县级市城区,地理位置比较一般。还款来源评分为4.65分,还款来源有较大的不确定性。
        抵质押措施:第1抵押物为土地,抵押物金额为6.72亿元,抵押物所在地为珠三角、长三角、北京的县或县级市城区,地理位置比较一般。 抵质押措施的评分为3.96分,抵质押物不够充足。
        担保措施:第1家担保方为有直接或间接股权关联的公司,担保方净资产较高,资产负债率很高。担保措施的评分为1.96分,担保措施比较不足。
        综合来看,该产品的最终风险评分为4.54分,风险评级为风险很高。

风险调整后的收益评分:

<300万:4.94 分;    >=300万:4.74
说明:评分范围为0-10分,评分越高,表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时,代表的值为小于等于0的整个区间,当得分为“10”时,代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议:

        该产品风险评分为4.54,风险很高,适合风险偏好很高的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为4.94,收益适中;300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为4.74,收益适中。

融资主体信息:

融资方:德清锦鸿置业有限公司
      德清锦鸿由浙江祺特投资管理有限公司100%控股,浙江祺特投资管理有限公司为控股平台公司,是专门为了实际控制德清锦鸿项目而设置,德清锦鸿项目由阳光城集团、德信地产集团、赛丽地产集团三方共同控制。
      截止2018年1月,德清锦鸿总资产68,107.51万元,资产负债率70.77%,其中存货金额占总资产金额比例为95.49%。

还款来源:

资金投向:
      本信托计划拟受让德清锦鸿所持有的标的项目特定资产收益权,转让方有义务按照约定回购。
第一还款来源:为德清2017-335号地块项目的销售回款
标的项目情况
      德清县位于浙江北部,为浙江省湖州市辖,东望上海、南接杭州、北连太湖、西枕天目山麓,处长三角腹地。总面积937.92平方公里,全县辖4个街道(武康街道、舞阳街道、阜溪街道、下渚湖街道)、8个镇(乾元镇、新市镇、洛舍镇、新安镇、雷甸镇、钟管镇、禹越镇、莫干山镇),素有“鱼米之乡、丝绸之府、竹茶之地、文化之邦、名山之胜”之美誉,先后12次进入全国百强县(市)行列,在全国发展潜力百强县(市)中排名榜首。 本次用款项目-德清2017-335号地块项目实际总投资14.19亿元,根据立项批复显示总投资14.19亿元,不申请银行开发贷。截止2018年1月,企业已自有投入6.5亿元土地款、契税及项目前期费用,自投比例超过30%的要求。
      其中,支付土地款的资金来源一是股东浙江祺特投入的注册资本2亿元,二是三个合作方股东的股东借款投入4.798亿元。为保证本项目满足自有资金比例要求,放款前由三个股东出具承诺函,承诺信托计划存续期内不得抽回股东借款。
      目前,根据实地查访的情况,207-335地块还处于桩基试验阶段,还未正式动工。
      经测算,融资人在均价降低至50%,即均价8000元/平方米时,出售50%的面积,还能完全覆盖我司的本息和,该项目现金流充裕,该笔融资款存续期销售额14.24亿元,可以3倍覆盖融资和本息,有很强的还款能力。

抵质押措施:

第一抵押物:土地抵押
      根据深圳市世联土地房地产评估有限公司上海分公司2018年3月5日的预估单,该抵押物土地市场价值6.72亿元,抵押率59.52%,该评估值稍稍高于该地块取得价值。

担保措施:

第一担保方:阳光城集团
      上市公司阳光城集团对本信托计划项下融资人的回购义务提供33%份额的连带责任保证担保,对剩余67%份额的部分提供还款流动性支持; 阳光城集团股份有限公司于 1991 年经福建省经济体制改革委员会闽体改(1991)010 号文和 中国人民银行福建省分行闽银函(1991)118 号文批准设立,1996 年经中国证券监督管理委员会证监发字(1996)375 号文批准,公司股票于 1996 年12 月 18 日在深交所挂牌上市。
      2014-2016年及截止2017年9月,公司总资产分别为462.29亿、701.73亿、1204.31亿及1804.55亿,净资产分别为70.79亿、137.42亿、189.24亿及242.70亿,总资产和净资产分别呈大幅增长趋势。从长期偿债指标看,2014-2016年公司资产负债率分别为84.69%、80.42%和84.29%。分析其负债结构,目前负债中占比最大的是长期借款和应付债券。其长期借款目前均为开发贷,后续还款来源为项目开发建设。考虑其项目全部位于一二线城市,后期销售现金流较有保障。债券每年(13、14、15、16)均有滚动发行,发行金额较为平稳,无集中兑付时点情况,具体详见下文科目明细。因此总体而言,企业负债处于可控水平。
      根据对周边竞品项目的价格对比,高层住宅均价定为16000元/平方米,商业均价定为10000元/平方米,车位均价为17万/个。
      2017-335地块项目计划在2018年3季度开始销售,计划18个月内销售完毕,可实现销售收入18.37亿元。

其他风控措施:



 
 
Q&A

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