西部信托-资益一号集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

4.9分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险很高

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率很高。融资主体评分为1.05分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额不够充足，目前进展为四证齐全，已经开始施工，房地产项目所在地为其他地区的县或县级市城区，地理位置不太好。还款来源评分为4.98分，还款来源有较大的不确定性。
        抵质押措施：第1抵押物为土地，抵押物金额为8亿元，抵押物所在地为其他地区的县或县级市城区，地理位置不太好。抵质押措施的评分为2.85分，抵质押物不够充足。
        担保措施：第1家担保方为有直接或间接股权关联的公司，担保方净资产较高，资产负债率较高。第2家担保方为有直接或间接股权关联的公司，担保方净资产较低，资产负债率很高。担保措施的评分为5.05分，担保措施稍显不足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为4.9分，风险评级为风险很高。

风险调整后的收益评分：

<300万：5.4 分； >=300万：5.1分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为4.9，风险很高，适合风险偏好很高的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为5.4，收益适中；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为5.1，收益适中。

融资主体信息：

融资方：茂悦地产
固安茂悦房地产开发有限公司于2016 年8 月25 日成立，初始注册资本5000 万元，其中固安空港航城投资管理有限公司出资1000 万元，占比20%；上海翌垒企业管理有限公司出资4000 万元，占比80%；以上注册资本已实缴，并由北京信合标准会计师事务所有限公司出具了编号为：京信验【2016】223 号的验资报告。
固安茂悦系专门为“世茂悦澜城”项目开发而设立的项目公司，截至2017 年末，项目暂未取得预售证，未对外销售，故2017 年营业收入为0。

还款来源：

资金投向:
      茂悦地产将该笔资金用于世茂悦澜城项目一期建设。茂悦地产到期后回购该项目收益权，并支付溢价款。
第一还款来源：标的项目销售回款
项目规划情况
      本项目建设地点位于廊坊市固安县渠沟乡孔庄村，项目所在地交通发达，信息流畅，环境优美，周围拥有便利超市，距镇卫生院约4.5 公里，距县医院约10 公里，至成熟商业中心约10 公里路程，项目周边无文物景观及自然保护区，总体建设符合固安县城乡总体规划要求。项目整体进度安排及现状世茂•悦澜城项目建设期为34 个月，销售期18 个月，项目计算期按34 个月计算。筹建期：（2017 年12 月以前）
       24 栋叠拼一层浇筑已完成，31 栋模板加固已完成；已完成叠拼2 层模板加固的共计5 栋，二层墙柱及顶板浇筑完成的2 栋；1-5#楼负二层墙柱及顶板浇筑完成，其中2-5#负一层墙柱模板及顶层模板支付施工中；6-7#楼桩施工完成，正在进行桩间土清理作业。世茂叠院定价13000 元/平，高层定价为10500 元/ 平，低于市场均价，加上世茂在当地所有开发商中名气大，知名度好的缘故，预测本项目销售会好于其他楼盘。
      项目预计实现销售收入20.27 亿元，项目总投资9.48 亿元，项目利润8.71 亿元，扣除三费及土地增值税后项目利润总额预计为5.45 亿元。截止2019年6月，预计项目销售净现金流为7亿元，能够覆盖本次融资本息。截止2019年6月，预计项目销售净现金流为7亿元，能够覆盖本次融资本息。

抵质押措施：

第一抵押物：土地抵押
济南世茂新阳置业有限公司以其持有的济南市济阳县（距离约济南市中心 30 公里，估值80032 万元，共四块土地，土地证已经取得）面积为192900 平方米的土地提供抵押担保，抵押率约为60%。

担保措施：

第一担保方：上海世茂建设有限公司
      世茂建设是由上海世茂投资管理有限公司（以下简称“世茂投资”）和上海万象（集团）股份有限公司（系上海世茂股份有限公司前身，股票代码600823，以下简称“万象集团”）于2001 年3 月16 日共同出资设立，初始注册资本8,000 万元。公司主要从事房地产开发及经营、物业管理等业务。
      公司是世茂房地产（克尔瑞2016 年中国房地产企业销售面积TOP200 第十九位，流量销售金额排名第十六位，权益销售金额排名第十五位，股票代码：00813.HK）在中国大陆核心的房地产开发业务平台，同时承担世茂房地产在中国境内投资平台、资金平台及管理平台的职能。截至2016 年末，纳入公司合并报表范围的子公司共有147 家。 2014～2017 年末，随着合并范围和房地产开发业务规模的持续扩大，公司资产规模有所波动；资产构成方面，流动资产占总资产的比重均在80%以上。截至2017 年末，公司总资产为1502.46 亿元，同比增加5.1%，流动资产占比82.32%。
第二担保方：世茂房地产控股有限公司
      世茂房地产于2004 年10 月29 日成立，注册地址为开曼群岛（英属），董事长许荣茂先生，公司于2006 年7 月5 日在香港交易所上市，股票代码00813.HK。截至2017 年6 月30 日，公司注册资本为5 亿港币，公司第一大股东Gemfair Investments Limited，持股占比57.51%，第二大股东世盈财经有限公司，持股占比10.37%，公司实际控制人为许荣茂。
      2017 年末，公司资产总额3075.59 亿元，较年初增长456.56 亿元。资产构成方面，流动资产规模22253.15，占总资产的72.35%。流动资产主要由货币资金、应收账款、预付账款、存货构成，其中存货余额1249.80 亿元，占流动资产的60.02%。