爱建信托-融创江阴房地产集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

5.27分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险较高

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率很高。处于实际控制地位的母公司净资产较高，资产负债率很高，处于实际控制地位的母公司为此次融资提供担保。融资主体及其处于实际控制地位的母公司评分为2.16分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额不够充足，目前进展为已经拿到预售许可证或者已经完工，房地产项目所在地为百强县（含百强县级市）城区，地理位置比较一般。还款来源评分为6.41分，还款来源有一定保障。
        抵质押措施：第1抵押物为在建工程，抵押物金额为7.27亿元，抵押物所在地为百强县（含百强县级市）城区，地理位置比较一般。抵质押措施的评分为3.31分，抵质押物不够充足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为5.27分，风险评级为风险较高。

风险调整后的收益评分：

<300万：5.47 分； >=300万：5.37分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为5.27，风险较高，适合风险偏好较高的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为5.47，收益适中，可以购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为5.37，收益适中，可以购买。

融资主体信息：

融资方：项目公司-江阴上洋
江阴上洋为担保方融创集团的项目公司，江阴上洋为融创集团旗下专门用于开发建设江南御元项目的项目公司，截至2017 年6 月30日，公司资产总额3.37 亿元，总负债3.11 亿元。

还款来源：

资金投向:
      向江阴上洋房地产开发有限公司（以下简称“项目公司”或“江阴上洋”）发放开发贷，用于融创-江南御园项目的建设。
第一还款来源：项目销售收入
项目概况
      本项目位于江阴市大河港东澄张路南，山观镇与长山镇交界处，属于江阴城东高新区板块。区域规划发展科技研发、物流，机械加工，机械制造等高科技基地。距江阴市区 8 公里、距张家港市区 19 公里、距长山镇镇中心 1 公里、山观镇1.6 公里。本案周边商业配置成熟，可满足基本的生活需求。东南处为规划中的蟠龙山生态园区。项目公司于 2010 年-2011 年从公开市场获得该地块，成交价格为 31820 万元，出让合同要求项目于 2017 年 10 月 30 日前竣工；后项目公司与江阴市国土局签订《补充合同》，同意将该地块的建设周期调整为 2020 年 10 月 30 日竣工，若项目公司仍不能按期开竣工，将承担相应的违约责任。 2017 年融创集团收购项目公司 70%的股权（收购已完成）并获得该地块的开发权，目前项目由融创开发建设。
      目前项目已经取得土地证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工证以及预售许可证，现场施工正在进行中。

抵质押措施：

第一抵押物：在建工程抵押
本项目在建工程在达到 1/3 分批办理抵押，结构封顶时再追加抵押。在建工程办理抵押后，房屋预售网签需我司配合办理解押，届时由项目公司申请，我司分次解押。本项目拟采用在建工程第一顺位抵押，经安大华永评估，在建工程(扣除已售部分)达到1/3 时价值为72780 万元 , 结构封顶时价值为84231 万元（预估）。
股权质押：项目公司股东上海谨潇企业管理咨询有限公司提供70%股权质押；剩余持有30%股东出具承诺函，承诺不会对其持有的股权设置任何权利负担。