光大信托-盛鼎13号集合资金信托计划-︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

4.44分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险很高

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率较高。融资主体评分为0.28分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额比较充足，目前进展为四证齐全，已经开始施工，房地产项目所在地为其他地区地级市城区，地理位置比较一般。还款来源评分为6.12分，还款来源有一定保障。
        抵质押措施：第1抵押物为土地，抵押物金额为4.9亿元，抵押物所在地为其他地区地级市城区，地理位置比较一般。抵质押措施的评分为1.36分，抵质押物不够充足。
        担保措施：第1家担保方为有直接或间接股权关联的公司，担保方净资产较低，资产负债率很高。担保措施的评分为1.61分，担保措施比较不足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为4.44分，风险评级为风险很高。

风险调整后的收益评分：

<300万：5.84 分； >=300万：5.84分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为4.44，风险很高，适合风险偏好很高的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为5.84，收益适中；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为5.84，收益适中。

融资主体信息：

融资方：安庆市垠壹置业有限公司
安庆市垠壹置业有限公司于2017年8月8日设立，注册资本10000万元，由上海大发房地产集团有限公司以货币形式出资10000万元，占公司100%的股权。公司性质为有限责任公司，是为大发-融悦项目专门设立的项目公司。

还款来源：

资金投向:
      其中1亿元用于归还股东借款，剩余4亿元用于大发-融悦项目。
第一还款来源：项目销售收入
      安庆大发融悦房地产开发建设工程项目预计销售回款12.75亿元，足额覆盖项目本息；大发集团2017年所有者权益33.41亿元，担保能力足够覆盖本次信托计划投资款及分红收益。
项目概况
      项目名称：安庆大发融悦房地产开发建设工程项目，安庆大发融悦房地产开发建设工程项目地处安庆市开发区和大桥开发区交汇处，大桥开发区一期建成区北侧，迎宾东路板块，向西承接光彩商圈、高铁商圈，向北临近工业园区、智慧产业园，向东可共享东部新城行政、医疗、教育等优质资源。多维交通，出行便捷，四纵三横，路网发达，毗邻汽车站、高铁站、龙眠山路主干道、北外环路，交通便捷。
      项目建设工期自2017年11月至2020年12月。项目建设总投资估算为110343.76万元，其中工程建设费48525.61万元，工程建设其他费56563.69万元（含土地出让金48999.96万元），不可预见费5254.46万元。

抵质押措施：

第一抵押物：土地抵押
安庆市垠壹置业有限公司以其持有的建设用地包括DQ01-0402地块（土地使用权面积45614.13平方米）及DQ01-0506地块（土地使用权面积27020.37平方米）的土地使用权抵押。
股权质押
上海大发房地产集团有限公司持有的项目公司股权为差额补足提供质押，由上海大发房地产集团有限公司、我公司签署。

担保措施：

第一担保方：上海大发房地产集团有限公司
上海大发房地产集团有限公司，成立于1993年，是隶属国家城市综合开发一级资质大发集团有限公司的房地产股份制企业。实收资本5亿元，总部位于上海，其辖房地产开发业务涉足上海、浙江、江苏、安徽、江西等省市，累计开发面积超过500万平方米。
2015、2016、2017年大发集团所有者权益分别为36.77亿元、35.93亿元、33.41亿元，担保能力足够覆盖本次信托计划投资款及分红收益。