中江国际-金鹤360号中央商场贷款集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

6分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险中等

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产一般，资产负债率很高。融资主体评分为1.82分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额比较充足，目前进展为主体工程施工已完成，房地产项目所在地为珠三角、长三角地级市城区，地理位置比较一般。第2还款来源为经营性收入，还款方年销售收入一般，年利润一般。还款来源评分为7.77分，还款来源比较有保障。
        抵质押措施：第1抵押物为已建成的房产，抵押物金额为2.011亿元，抵押物所在地为珠三角、长三角地级市城区，地理位置比较一般。第2抵押物为已建成的房产，抵押物金额为4.5158亿元，抵押物所在地为珠三角、长三角、北京的县或县级市城区，地理位置比较一般。抵质押措施的评分为7.01分，抵质押物比较充足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为6分，风险评级为风险适中。

风险调整后的收益评分：

<300万：5.9 分； >=300万：6.2分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为6.0，风险适中，适合风险偏好中等的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为5.9，收益适中，可以购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为6.2，收益较高，值得购买。

融资主体信息：

融资方：南京中央商场(集团)股份有限公司
      南京中央商场(集团)股份有限公司（以下简称“中央商场”）创建于 1992年 4 月，其发行的人民币普通股股票（A 股）于 2000 年 9 月在上海证券交易所挂牌交易，股票代码【600280】。截至 2016 年 12 月末，股份总数 114833.49万股（全部为流通股 A 股，流通股占比 100%）。
      目前公司总部位于南京市，注册资本 11.48 亿元，公司主营业务为百货零售业（2016 年度公司百货营业收入占总营业收入的 91.39%）以及房地产开发，除部分纯住宅项目外，房地产业务主要为公司自建综合体，主要用于新开百货门店。公司百货经营模式有联营、经销、代销、租赁等方式。目前公司以联营模式为主要经营方式（2016 年度公司百货各模式销售占比结构中，联营销售收入占比为 89.07%。
      南京中央商场(集团)股份有限公司控股及参股公司共 45 家，其中并表 43家，根据审计报告显示，截至 2016 年 12 月末，总资产 163.64 亿元，净资产17.69 亿元，实现营收 64.30 亿元，归属于母公司所有者的净利润 1.18 亿元。公司资产负债率较高的主要原因在大部分并表子公司进行投资额较大所致。

还款来源：

资金投向:
      用于宿迁中央购物广场项目建设。
第一还款来源：宿迁中央购物广场项目销售回款
      宿迁中央购物广场项目销售回款及中央商场经营性现金流；【项目出售物业销售收入预计为15.54 亿元，截至2017 年2 月已实现销售收入6.89 亿元，剩余销售收入为8.65 亿元】宿迁中央购物广场项目销售回款及中央商场经营性现金流；【项目出售物业销售收入预计为15.54 亿元，截至2017 年2 月已实现销售收入6.89 亿元，剩余销售收入为8.65 亿元】
第二还款来源：融资方主营业收入
      截至 2016 年 12 月末，总资产 163.64 亿元，净资产17.69 亿元，实现营收 64.30 亿元，归属于母公司所有者的净利润 1.18 亿元。公司资产负债率较高的主要原因在大部分并表子公司进行投资额较大所致，多数子公司处于建设期，包括沭阳雨润中央购物广场有限公司、徐州中央国际广场置业有限公司、苏州中商置地有限公司、新沂雨润中央购物广场有限公司、泗阳雨润中央购物广场有限公司、宿迁中央国际广场等。公司百货业营收高，铺货成本也高，也导致公司负债率大，这也是行业特性决定的。目前公司各子公司项目推进稳定，公司营收稳定，现金流稳定。
      中央商场的资产负债率从报表上来看约在 80%以上，融资人关于资产负债率较高的原因做出了解释：
1、公司持有的物业资产都是按照成本法入账，净值已经很低，约 50 万平方米物业按成本价值入账，截止 2016 年 12 月 31 日账面价值仅约 22.6 亿元亿元，若按目前市场公允价值约为 120 亿元（如，中央商场新街口店，面积：86379.06 平方，入账价值 6.84 亿，最新公允价值为 57 亿元），若统一按照市场公允价值入账，会缴纳很多税金，对改善公司的资金面弊多利少，故一直沿用成本法。
2、集团收购洛阳、济宁、徐州百大等百货门店，处理历史遗留问题，计提大量拨备，提高了资产负债率，但集团自 2014 年开始摒除历史包袱，轻装上阵。
3、中心店及百货门店为提高经营管理效率，全集团实行内退人员管理计划，计提较多内退人员福利，造成管理费用较高，提高了资产负债率。
4、2016 年底，公司预收账款为预收百货储值卡款及售房款，金额超过 37亿元，未来会计期间逐步结转增加利润同时减少负债，降低资产负债率。
5、综合考虑以上因素资产负债率可以降到 55%以下。

抵质押措施：

第一抵押物：房产抵押
      本次拟抵押物已经公司指定的江西同致房地产土地估价咨询有限公司预评估，分为两部分：抵押物一为位于苏州市吴中区东山镇云深处花园共 24 幢别墅物业，预评估价值为 20110 万元；抵押物二为位于句容县华阳东路南侧、华阳南路东侧中央购物广场等 2 处商业物业，预评估价值为 45158 万元。
        无质押措施。
        无质押措施。