国通信托-东兴216号阳光城北京卧龙山庄项目贷款集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

4.25分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险很高

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率很高。处于实际控制地位的母公司净资产较低，资产负债率很高，处于实际控制地位的母公司为此次融资提供担保。融资主体及其处于实际控制地位的母公司评分为0.08分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额不够充足，目前进展为已经拿到预售许可证或者已经完工，房地产项目所在地为珠三角、长三角、北京的县或县级市城区，地理位置比较一般。还款来源评分为6.1分，还款来源有一定保障。
        担保措施：第1家担保方为有直接或间接股权关联的公司，担保方净资产一般，资产负债率很高。担保措施的评分为1.63分，担保措施比较不足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为4.25分，风险评级为风险很高。

风险调整后的收益评分：

<300万：4.75 分； >=300万：4.55分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为4.25，风险很高，适合风险偏好很高的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为4.75，收益适中；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为4.55，收益适中。

融资主体信息：

融资方：北京慧诚
北京慧诚成立于2001年2月15日，注册资本人民币8,000万元，法定代表人张颖。北京慧诚为北京卧龙国际山庄项目的开发主体，拥有密云区密溪路33号河东（A区）、河西（B区）土地的100%开发权益。
2014-2016年及截止2017年6月，公司总资产分别为40.10亿、 39.94亿、35.10亿及35.53亿，公司净利润分别为-0.21亿、-0.18亿、0.26亿及1.14亿。本项目开发体量较大，其中规划一千多亩18洞高尔夫球场、1.8万平会所先行建设，2008年开始逐步达到结转收入状态，导致前期净利润为负，2016年开始利润转正，属房地产行业的正常情况。

还款来源：

资金投向:
      用于北京密云卧龙山庄项目河西B区地块开发建设支出.
第一还款来源：项目销售收入、集团流动资金
标的项目情况――阳光城北京卧龙山庄项目
      密云区位于北京市东北部，是首都重要饮用水源基地。“卧龙山庄”项目是真正的市区内高尔夫概念住宅，周边风景优美，气候宜人，5km左右的密云城区可满足大部分生活需求，驱车1小时即可到达五环，同时路网和轨道交通正在规划和建设中。卧龙山庄整体分为河东A区、河西B区，河东面积59.57万平方米，河西面积51.49万平方米。项目河东A区地块已经全部取得竣工验收备案证，并交付入住。本次用款项目为河西B区地块开发建设，目前已取得四证，符合“四三二”条件。
      根据项目测算，未开发部分预计可实现税前利润67.75亿元，可实现净利35.28亿元。从项目利润来看，在最不利情况下本项目均价、销量均打八折，即总货值下降为64%，依然实现项目税后利润225,794.93万元，仍可2倍覆盖信托本息。

抵质押措施：

无抵押措施。
无质押措施。

担保措施：

第一担保方：阳光城集团股份有限公司
      阳光城集团股份有限公司注册资本为人民币405007.3315 万元，发行总股本405,007.33 万股，其中流通股324,722.88 万股，占比80.18%，限售股80,284.46 万股，占比19.82%，公司第一大股东为上海嘉闻投资管理有限公司，持股73051.9 万股，占比18.04%，公司第二大股东为福建阳光集团有限公司，持股70913.6 万股，占比17.51%。阳光城集团主营业务以房地产开发为核心，坚持面向合理自住需求。目前开发的房地产项目为住宅、办公和商业，开发方式以自主开发经营为主。公司开发的项目以销售为主，同时选择性保留一些商业物业，以适度调整公司的产品结构，增强抗风险能力。
      2014-2016年及截止2017年3月，公司总资产分别为462.29亿、701.73亿、1204.31亿及1569.33 亿，净资产分别为70.79亿、137.42亿、189.24亿及193.88亿，总资产和净资产分别呈大幅增长趋势。从长期偿债指标看，2014-2016年公司资产负债率分别为84.69%、80.42%和84.29%。分析其负债结构，目前负债中占比最大的是长期借款和应付债券。其长期借款目前均为开发贷，后续还款来源为项目开发建设。考虑其项目全部位于一二线城市，后期销售现金流较有保障。债券每年（13、14、 15、16）均有滚动发行，发行金额较为平稳，无集中兑付时点情况，因此总体而言，企业负债处于可控水平。
第二担保方：京鑫博泰来房地产开发有限公司
      北京鑫博泰来房地产开发有限公司为深交所主板上市公司阳光城集团股份有限公司（股票代码000671）下属子公司，为阳光城集团设立用于开发阳光城•阳光佳苑的经营主体。鑫博泰来成立于2015年，2015年至今年第一季度总资产分别为10.06亿元、42.50亿元、55.75亿元，呈波动扩张趋势；负债总计分别为10.07亿元、37.51亿元、50.83亿元；近三年资产负债率为100.11%、88.23%、91.18%。剔除预收房款影响后负债率为100.11%、73.44%及72.13%，呈逐年下降趋势，属房地产行业正常水平。