华融信托-连云港同科股权投资集合信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

5.1分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险较高

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率很低。处于实际控制地位的母公司净资产较低，资产负债率适中，处于实际控制地位的母公司为此次融资提供担保。融资主体及其处于实际控制地位的母公司评分为4.89分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额不够充足，目前进展为土地款已支付，四证尚未齐全，房地产项目所在地为珠三角、长三角、北京的县或县级市城区，地理位置比较一般。还款来源评分为4.65分，还款来源有较大的不确定性。
        抵质押措施：第1抵押物为土地，抵押物金额为8.28亿元，抵押物所在地为珠三角、长三角、北京的县或县级市城区，地理位置比较一般。第2抵押物为在建工程，抵押物金额为8.05亿元，抵押物所在地为珠三角、长三角、北京的县或县级市城区，地理位置比较一般。抵质押措施的评分为5.58分，抵质押物略有不足。
        担保措施：第1家担保方为有直接或间接股权关联的公司，担保方净资产较低，资产负债率很高。担保措施的评分为0.06分，担保措施比较不足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为5.1分，风险评级为风险较高。

风险调整后的收益评分：

<300万：6.1 分； >=300万：6.1分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为5.1，风险较高，适合风险偏好较高的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为6.1，收益较高，值得购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为6.1，收益较高，值得购买。

融资主体信息：

融资方：连云港天乾房地产开发有限公司
连云港天乾房地产开发有限公司成立于2007 年，注册资本2.13 亿元，当时是卓越集团专门为开发建设蔚蓝海岸项目而专门设立的项目公司。公司经营范围为：普通房地产开发、工业厂房开发及咨询，自开发普通商品房销售，物业服务。2016 年卓越将项目公司100%股权转让给同科集团的全资子公司江苏两淮盐化有限公司。
天乾房地产在2016 年底总资产合计177,021.75 万元，其中流动性资产177,017.43 万元，主要为开发中的存货176,813.39 万元；总负债483.16 万元，皆为流动负债，主要为开发过程中产生的应付款项473.79 万元。企业资产负债率为0.27%，无金融机构借款。

还款来源：

资金投向:
用于同科集团旗下天乾房地产公司“连云港卓越•蔚蓝海岸”项目的开发建设.
第一还款来源：连云港蔚蓝海岸项目住宅及商业建成后的销售收入
项目总投27 亿元，预计销售金额约52.2 亿元，融资一年之内可以预测的销售收入超过10 亿元，融资期限内可预测的销售收入逾35 亿元，还款保障较充足。

抵质押措施：

第一抵押物:土地及在建工程抵押
第一笔贷款发放前天乾房地产将其蔚蓝海岸项目中玫瑰园和桂花园项目土地证号为：连国用（2012）第LY002214 号的121,879.1 平米城镇住宅用地、商服用地及土地证号为连国用（2012）第LY002216 号119,536.7 平米城镇住宅用地抵押给我司，抵押物价值小计82,857 万元；
第二笔贷款发放前办理蔚蓝海岸项目中玉兰园土地证号为连国用（2013）第LY003806 号的76,356.61 平米城镇住宅、商服用地及其上在建工程抵押并且办理完毕同科汇丰国际项目中5#商业、办公用途的21128.3 平方米在建工程和汇丰国际项目8080.24 平方米的现房抵押。第二批抵押物价值小计80,535 万元。

担保措施：

第一担保方：江苏两淮盐化有限公司
江苏两淮盐化有限公司成立于2006 年12 月15 日，系同科投资集团全资下属专业房地产开发企业，具有房地产开发二级资质，注册资本2.67 亿元人民币。先后多次被中国人民银行授予3A 级资信单位，并获得连云港房管局2016 年度市区房地产开发企业信用考评A 级评级第一名。两淮盐化有限公司是同科投资集团有限公司100%控股的子公司。两淮盐化旗下在建及存量项目有”同科・汇丰国际“项目和连云港市赣榆区班庄温泉特色小镇项目。
两淮盐化在2016 年底总资产合计 218,181.36 万元，流动性资产212,650.87 万元，占比97.47%。”同科・汇丰国际 “项目截至2017 年6 月共确认收入28.34 亿元，账面预收账款22.69 亿元，项目总规模63 亿元，后续随着商品房的逐渐交付会释放出较大利润。还款能力有保障，可以为项目提供有力担保。