英大资本-中弘地产贷款一期专项资产管理计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

6.6分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险中等

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率很高。处于实际控制地位的母公司净资产一般，资产负债率很高，处于实际控制地位的母公司为此次融资提供担保。融资主体及其处于实际控制地位的母公司评分为3.87分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额不够充足，目前进展为主体工程施工已完成，房地产项目所在地为北上广深城区，地理位置非常好。还款来源评分为7.14分，还款来源比较有保障。
        抵质押措施：第1抵押物为已建成的房产，抵押物金额为9.2亿元，抵押物所在地为北上广深城区，地理位置非常好。抵质押措施的评分为8.4分，抵质押物非常充足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为6.6分，风险评级为风险适中。

风险调整后的收益评分：

<300万：7.1 分； >=300万：6.6分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为6.6，风险适中，适合风险偏好中等的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为7.1，收益较高，值得购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为6.6，收益较高，值得购买。

融资主体信息：

融资方：中弘地产
北京中弘地产有限公司系由北京中弘弘毅投资有限公司出资设立，于2010年11月25日在北京工商行政管理局登记注册，注册地址：北京市平谷区马坊物流基地东区9号；注册资本： 9,000.00万元。经营范围为房地产开发，销售自行开发的商品房。
北京中弘地产是北京中弘弘毅投资有限公司的全资子公司，北京中弘弘毅投资有限公司是中弘控股股份有限公司的全资子公司。公司实际控制人为中弘控股股份有限公司。北京中弘地产有限公司是中弘股份为开发中弘大厦项目而成立的子公司。目前该项目已经取得五证，主体结构已经封顶，正在进行二次机构施工。预计2018年6月份可以交房。

还款来源：

资金投向:
      本笔5.5 亿元资金用途如下：用于中弘大厦项目后续建设用款。中弘大厦项目总投资32.56 亿，已投25.37 亿，其中融资13 亿左右，剩余另一半12.5 亿左右是公司自有资金，其中包括支付土地款七个多亿，支付工程款两个多亿，还有财务成本和杂费。目前项目完工尚需约7 亿多元，本次融资5.5 亿元用途及规模符合项目实际情况。
第一还款来源：中弘大厦项目销售收入
      中弘大厦项目销售收入。按照本项目销售计划，项目总可售面积为65603.58 平方米，货包价值为58.46 亿元。截止到2017 年6 月底，已经销售的金额为6.5 亿元，已经销售的面积为7200 多平方米。剩余未售货包总金额约为52 亿元。本项目销售收入可以作为归还我方资管计划的第一还款来源。
项目概述
      中弘大厦项目原项目名称为慈云寺危改小区二期6 号楼等4 项（慈云寺危改小区二期6 号楼项目），在项目取得预售房许可证时更名为中弘大厦项目。定位为高端甲级写字楼，位于朝阳路与东四环交叉口，地处北京CBD 范围内。宗地四至为：东至东四环中路辅路，西、南均至东区国际公寓小区道路，北至朝阳路。项目规划总建筑面积 88239 平方米（其中地上建筑面积64530 平方米，主要用途为写字楼及商业，地下建筑面积23709 平方米），塔楼高度达158 米，总楼层 38 层（地上35 层，地下3 层），由国际顶级建筑设计事务所SOM 公司设计，规划建设成为北京市东四环区域地标性建筑。
      截至2017 年6 月底，中弘大厦项目“五证齐全”。截至目前，北京中弘地产有限公司已支付全部土地转让价款及契税，并取得《不动产权证》。截至2017 年6 月底，目前主体结构已经封顶，现在进行内外装。

抵质押措施：

第一抵押物
北京中弘地产有限公司名下位于北京慈云寺1号7927.65 平方米商业加地下726 个地下车位（21880.78 平方米）提供抵押担保，中弘控股股份有限公司（以下简称中弘股份）、王永红夫妇提供带责任保证担保。抵押物评估价值为9.20 亿元，抵押率不高于60%。
放款前，办理完毕融资金额对应的抵押手续。

担保措施：

第一担保方：中弘控股股份有限公司
中弘控股股份有限公司成立于2001年,总部位于北京。为深圳交易所上市的百强地产公司 (股票代码:000979)。历经十多年的发展,公司已经形成集商业地产、文化旅游地产等核心物业开发不运营为一体的综合型地产龙头企业。当前总市值163亿元，流通市值163亿元。
截至2016年12月31日，公司资产总额近333亿元，所有者权益为102亿元；2016年度，公司实现营业收入45亿元。 2017年大公国际资信评估有限公司给予中弘股份主体评级AA，债券评级AA，评级展望为稳定。
第二担保方：实际控制人担保