光大信托-张家口铁路东棚改集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

4.93分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险很高

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率适中。融资主体评分为1.3分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额不够充足，目前进展为土地款支付未完成，房地产项目所在地为其他地区地级市城区，地理位置比较一般。还款来源评分为4.21分，还款来源有较大的不确定性。
        担保措施：第1家担保方为与融资主体及其母公司、实际控制人没有关联关系的公司，担保方净资产一般，资产负债率很低。担保措施的评分为5.37分，担保措施稍显不足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为4.93分，风险评级为风险很高。

风险调整后的收益评分：

<300万：5.23 分； >=300万：4.93分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为4.93，风险很高，适合风险偏好很高的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为5.23，收益适中；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为4.93，收益适中。

融资主体信息：

融资项目方：张家口新尚峰国际房地产开发有限公司
张家口新尚峰国际房地产开发有限公司（以下简称“新尚峰”）成立于2015 年1 月14 日，目前新尚峰尚未参与过房地产项目开发工作，但参与了本项目标的地块的一级开发相关工作。
截止2017年5月31日融资方净资产为0.145亿元，资产负债率为53.79%。

还款来源：

资金投向:
      本信托计划采取一次性放款方式，土地挂牌公示后，缴纳100%保证金截止日前，信托计划向项目公司进行增资扩股，资金专项用于支付土地出让款。
第一还款来源：房地产销售收入
三方签订棚改合同
      张家口市桥东区铁路东棚户区改造项目是张家口市政府2015 年重点工程项目。2015 年12 月30 日，张家口市桥东区人民政府（甲方）与张家口市天晟房地产开发有限责任公司（乙方）、张家口新尚峰国际房地产开发有限公司（丙方）签订《张家口铁路东棚户区改造合作合同》，约定该棚户区改造项目地块，甲方负责该地块范围为内地上房屋及应补偿内容的征收补偿；乙丙双方负责所涉及的企业改制外迁费用与全部征补费用。（注：尚峰实业与新尚峰为同一控制人，更换开发主体的原因是新尚峰的公司经营和财务状况相对干净。）
      政府已经收储，由于该地块采用“产权置换”方式，因此一级成本返还给新尚峰的资金总和为：一级返还金额=新尚峰投入的现金+安置房购房款（政府支付）新尚峰拿到该地块后，需要建设约定面积的回迁安置房给拆迁户，安置房的购房款由政府和拆迁户共同负担。
      一级成本返还金额目前无法确认，需要等待区政府的二次审计。但通过一次审计结果和对新尚峰、区里的访谈沟通得知，一级成本返还金额大约是6200 万，即一次审计报告中“2-5”项加总（如下表）。另外，区里明确表示土地出让后一级成本返还区里会直接扣除1270 万（三方协议中说明）和国开行贷款5100 万，如此新尚峰在拿地后几乎没有现金返回。所以，在计算一级成本返还时资金净流入假设为0。
      本项目位于张家口市桥东区核心区域，距桥东区政府500 米，周边大型商场林立，生活、医疗、教育设施齐全，属于桥东区的稀缺黄金位置，目前已完成拆迁，场地尚未平整，主要为树丛及草丛覆盖。
      项目的主要还款来源为标的项目的销售收入，信托期限内，标的项目预计实现销售收入26.76 亿元，足以覆盖我司信托计划本金及收益。

抵质押措施：

第一抵押物：土地抵押
项目公司取得土地使用权后，将项目土地抵押给我司，项目土地预计市场价值不低于700 万/亩，总价值预计可达9.59 亿元。 目前还没办理抵押

担保措施：

第一担保方：张家口金融控股集团有限公司
张家口金融控股集团有限公司是本项目的担保人之一，是张家口市政府主导成立的综合性金融控股集团，运营总部设在北京，注册资本金43.5 亿元人民币， 2017 年农行内部评级达AA+。截至2017年6月30日，公司资产总额合计39.8 亿元，所有者权益（含少数股东权益）为36.8 亿元，总负债3亿元，资产负债率为7.54%。
第二担保方：实际控制人夫妇担保
项目方实际控制人王文平夫妇提供担保。

其他风控措施：

我司将向项目公司委派2 名董事（共3 名），对于项目公司的重大对外融资事宜等具有一票否决权。
项目将在张家口银行设置单独的监管账户，我司放款资金全部进入该监管账户，我司对该账户保有查询权限，监管账户中资金的流动由地产团队负责审批监管，标的项目的销售回款亦全部进入监管账户，除支付销售税费、未结算工程款、管理费用、我司收益外，不得用于其他支出。