渤海信托-上海城隍庙福民商厦项目集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

7.57分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险较低

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率很高。融资主体评分为3.28分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为经营性收入，还款方年销售收入较低，年利润一般。第2还款来源为经营性收入，还款方年销售收入较低，年利润适中。还款来源评分为4.36分，还款来源有较大的不确定性。
        抵质押措施：第1抵押物为土地，抵押物金额为14.55亿元，抵押物所在地为北上广深城区，地理位置非常好。抵质押措施的评分为9分，抵质押物非常充足。
        担保措施：第1家担保方为有直接或间接股权关联的公司，担保方净资产较低，资产负债率较低。第2家担保方为有直接或间接股权关联的公司，担保方净资产较低，资产负债率很高。担保措施的评分为2.39分，担保措施比较不足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为7.57分，风险评级为风险较低。

风险调整后的收益评分：

<300万：7.07 分； >=300万：6.77分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为7.57，风险较低，适合风险偏好较低的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为7.07，收益较高，值得购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为6.77，收益较高，值得购买。

融资主体信息：

融资方：上海鹏丽投资管理有限公司
上海鹏丽投资管理有限公司于2009 年5 月22 日经上海市人民政府批准注册成立，是北京光耀东方集团在上海控股的子公司，主营业务是福民商厦项目的运营管理。公司坚持以科学发展观统揽全局，实施以人才为根本、以市场为导向、以效益为核心、以创新为动力、以专业树品牌的发展战略，坚定地走快速、协调、持续、健康的发展之路。
2014 年至2016 年，公司资产总额分别为121,128 万元、117,245 万元和 122,808 万元，负债总额分别为96,097 万元、87,711 万元和88,337 万元，所有者权益总额分别为25,031 万元、29,534 万元和31,766 万元。 2014 年至2016 年，公司实现主营业务收入分别为6,362 万元、7,516 万元以及7,478.09 万元，净利润3,775 万元、4,503 万元以及4,651 万元。

还款来源：

资金投向:
      归还金融机构贷款、关联借款及公司日常运营等。
第一还款来源：本项目还款来源为福民商厦租金收入
项目情况分析
      福民商厦项目地处上海市黄浦区福佑路223号，属于豫园商圈。项目位于上海老城的核心，东起中华路、北起人民路、西至河南中路，东至复兴中路，周边交通便利。商圈北部为人民广场商圈，西部为淮海路商圈，南部为世博园区，区域内还有近日刚刚奠基的位于人民路的万科集团在建项目。项目与上海外滩新地标外滩SOHO隔路相望，距豫园地铁站600米，距上海外滩步行700米，地理位置十分优越。企业根据运营情况将项目分为一期、二期，其中一期为正在运营的福民商厦，二期为待拆迁地块：
      项目一期：福民商厦整合了豫园商圈中经营文化用品礼品批发项目的商户，定位明确为中低档批发市场，与该区域的其它市场相互错位和弥补。目前负一、二层和地上一至六层均正常运营，基本是满租状态。该项目负一、负二和地上一层至四层年租赁收益7500万元左右，五层和六层于2016年11月份正式运营，目前整个项目年租赁收益预计可达到8500万元左右。
      项目二期：整体规划定位与一期类似。根据当地最新发展规划，大豫园商圈临近外滩，地理位置优越，为上海市下一阶段重点发展的区域之一，本项目二期开发规划尚未完全确定，目前企业正在与上海市相关规划部门进一步协商确定中。
第二还款来源：：贷款置换、光耀集团的资金调配

抵质押措施：

第一抵押物:土地及房产抵押
      抵押物为福民商厦一期及二期地块，由鹏丽投资及亦隆置业共同持有，根据（北京）华信2016 预（估）字第00253 号上海市黄浦区福佑路223 号一期（福民商厦）部分商业用途房地产、二期国有出让土地使用权抵押价值预评报告，估价对象在价值时点2016 年7 月23 日的房地产市场价值预评估结果如下：房地产总价（约）：145500 万元。
      目前抵押物已过户与兴业租赁名下，放款前将办妥以兴业租赁为抵押人的抵押的登记手续以及亦隆的抵押登记手续，首笔贷款4.97 亿元将打入监管账户，资金到账后优先归还兴业租赁融资余额，随后兴业租赁将福民商厦过户给鹏丽投资并同时完成抵押人变更登记。
股权质押：
      项目公司100%股权质押；上海亦隆置业发展有限公司100%股权质押

担保措施：

第一担保方：上海亦隆置业发展有限公司
      上海亦隆置业发展有限公司成立于2004 年12 月13 日，取得上海市工商行政管理局黄浦分局办法的注册号为10229000971337 的企业法人营业执照。住所为上海市黄浦区福佑路233 号6 楼，注册资本5000 万元，公司类型为有限责任公司，法定代表人为李烨东。主要经营范围为房地产开发及经营、物业管理。
      由于企业尚无正常运营的项目，因此近年来无主营业务收入及成本，主要费用及现金支出为项目开发成本、管理费用以及集团关联方往来。
第二担保方：北京光耀东方投资管理有限公司
      北京光耀东方投资管理有限公司(下称光耀投资)是北京光耀东方集团旗下用于投资并购商业地产的管理公司，隶属于北京光耀东方集团并由该集团实际控制。光耀投资直接持有的项目为北京光耀东方中心项目，间接控制运作的项目有山东聊城的新东方名人苑项目、新东方国际项目、新东方龙湾项目等。截至2016年12月末，光耀投资资产总额645,348.32万元，负债总额174,018.21万元，实现年营业收入90,491.59万元。
第三担保方：集团控制人担保
      亦隆置业及其股东股东李烨东、光耀东方及实际控制人李贵杰提供无限连带责任担保，对归还金融机构款项及项目租金收入实行资金监管。