四川信托-稳健系列13 号-民生地产兰州项目集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

4.6分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险很高

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率很低。融资主体评分为1.25分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额不够充足，目前进展为土地款支付未完成，房地产项目所在地为省会城市城区，地理位置比较好。还款来源评分为4.61分，还款来源有较大的不确定性。
        抵质押措施：第1抵押物为土地，抵押物金额为22亿元，抵押物所在地为省会城市城区，地理位置比较好。抵质押措施的评分为4.37分，抵质押物不够充足。
        担保措施：第1家担保方为有直接或间接股权关联的公司，担保方净资产较低，资产负债率较低。第2家担保方为有直接或间接股权关联的公司，担保方净资产较低，资产负债率很高。担保措施的评分为2.98分，担保措施比较不足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为4.6分，风险评级为风险很高。

风险调整后的收益评分：

<300万：4.6 分； >=300万：4.6分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为4.6，风险很高，适合风险偏好很高的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为4.6，收益适中；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为4.6，收益适中。

融资主体信息：

融资方：甘肃中参房地产开发有限公司
甘肃中参房地产开发有限公司（以下简称“中参地产”）成立于2014 年，注册资本为 5,000 万元，经营范围主要为房地产开发、商品房销售，该公司主要定位为本次收购标的公司的收购主体，在完成股权收购后，项目公司最终将持有标的公司100%股权。

还款来源：

资金投向:
      用于甘肃省兰州市七里河区，高铁站兰州西站南广场西南侧 6 块土地的开发建设.
第一还款来源：标的项目销售收入
标的项目介绍
      标的项目位于甘肃省兰州市七里河区，项目北面紧邻建西西路（主干道南山路），在高铁站兰州西站南广场西南侧，距离兰州西站仅800 米，地理位置非常优越，处于西站商圈范围内，配套资源相对完善，生活便利；兰州西站规划为未来兰州市的核心片区，兰州西客站的启用以及兰新高铁通车带来的“高铁效应”将对周边区域带来深远影响，区域发展前景较好；项目土地取得楼面地价仅约2280 元，相对于周边住宅销售均价11,000 元/ 平、公寓销售均价15,000 元/平而言，本项目具有较好的经济可行性，片区内在售项目销售情况良好，市场预期较好。
      标的项目（除地块7）可实现销售收89.25 亿元，估算投资总成本约37.95 亿元，可实现利润51.3 亿元。其中住宅部分可实现销售收入共计31.33 亿元，因此可覆盖本信托计划投资，可以确保本信托计划安全。

抵质押措施：

第一抵押物土：土地
提供标的项目的全部6 宗土地抵押担保，项目总占地约15 万平方米，计容面积63.73万平方米，评估价值约22亿元；

担保措施：

第一担保方：保定市民生房地产开发有限公司
      保定市民生房地产开发有限公司(以下简称“民生地产”)成立于2005 年，注册资本为50,000 万元，经营范围主要为房地产开发经营、结构性金属制品制造，货物仓储（不含易燃、易爆及危险化学品），库房出租。民生地产2016 年的资产总额为53 亿元，净资产31 亿元，资产负债率为41.38%，实际负债率为21.90%，远远低于房地产企业平均水平；对金融机构借款仅6.34 亿元，融资杠杆较低，资产实力雄厚，具有较强的担保能力，能够为本信托计划提供充足担保
      民生地产立足河北保定，辐射河北，自2005 年成立以来稳步发展壮大，已成为保定市最具实力规模的房地产开发商。2016 年实现销售面积47 万平方米、销售金额50.77 亿元。目前，民生地产已开发完成项目9 个，建筑面积约130 万平方米；在建在售项目8 个，开发面积约230 万平方米；同时，民生地产储备项目达8 个，土地面积约84 万平方米，可开发面积277 万平方米。民生地产开发经验较为丰富，后续开发能力较强，在售项目较多，土地储备充足，现金流较充裕，预计2017 年销售金额将突破百亿，成为河北省房地产开发领军企业。
第二担保方：兰州物流
      标的公司甘肃省物产集团兰州物流配送有限公司（以下简称“兰州物流”）成立于1988 年，注册资本为25,539 万元，目前全资股东为甘肃省物产集团有限责任公司，在完成股权收购后，将变更为中参地产；日前，标的公司已于2017 年3 月9 日变更了公司经营范围，增加了房地产开发及销售等项目。
第三担保方：实际控制人担保
      项目公司股东保定市民生房地产开发有限公司、民生地产控股股东孔维森及配偶提供连带责任保证担保；