金元百利-中都系列专项资产管理计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

5.71分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险较高

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率很低。融资主体评分为3.57分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额不够充足，目前进展为四证齐全，已经开始施工，房地产项目所在地为其他地区地级市城区，地理位置比较一般。还款来源评分为5.52分，还款来源存在一定的不确定性。
        抵质押措施：第1抵押物为在建工程，抵押物金额为3.12亿元，抵押物所在地为其他地区地级市城区，地理位置比较一般。抵质押措施的评分为5.48分，抵质押物略有不足。
        担保措施：第1家担保方为有直接或间接股权关联的公司，担保方净资产较低，资产负债率很低。担保措施的评分为3.47分，担保措施比较不足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为5.71分，风险评级为风险较高。

风险调整后的收益评分：

<300万：6.41 分； >=300万：6.21分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为5.71，风险较高，适合风险偏好较高的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为6.41，收益较高，值得购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为6.21，收益较高，值得购买。

融资主体信息：

融资方：湖北中都房地产开发有限公司
湖北中都房地产开发有限公司2013年成立，注册资本10240万元，为自然人控股的有限责任公司，公司法定代表人是游书升，并拥有公司75%的股权，另一股东张自洲拥有剩余的25%股权。公司具有房地产开发企业二级。
2015年融资主体中都地产账面总资产为6.26亿元，较2014年同比增长约190%， 16年公司规模继续大幅扩张至9.94亿元，同时存货继续增长至7.91亿元。截止至2017年4月，公司总资产达到11.95亿元，存货继续增长，公司地产资源充足。，公司从15年正式开始准备房地产开发建设事宜，借款拿地，负债经营，公司拿地及工程建设进展较快，资产负债率也快速上升至行业平均水平，截止至2017年4月，公司资产负债率为86.34%，处于可控合理范围。除去预收账款，公司负债率仅为3.27%。

还款来源：

资金投向:
      资管计划项下全部委托财产向湖北中都房地产开发有限公司进行投资，投资用途为中都・巴黎城项目的后续建设。
第一还款来源：“中都巴黎城”取得的销售收入
项目简介
      中都・巴黎城，是实力名企――中都集团在孝感的首航之作。该项目位于东城区横二路与黄香路交汇处（市政府南面500米）。该项目处于孝感市核心地段，其周边配套设施完善。
      孝感位于湖北东北部，下辖孝南区和云梦、孝昌、大悟三县，代管应城、安陆、汉川三个县级市。国土面积8910平方公里，总人口531万，其中孝感城区人口48万。属武汉城市圈核心圈层。孝感紧邻武汉，区位优越，交通便捷，距武汉市中心60公里，距武汉天河国际机场30公里，距内陆第一大港武汉港50公里。
      本次资管计划第一还款来源为中都巴黎城项目收益，根据前文测算，中都巴黎城项目预计现金流入28亿元，其中账上已有现金及已销售所得收入有4.5亿，未来车位销售可达2.8亿，剩余可售销售面积共5.72万方，按6500元/平方米的估算，剩余住宅销售可达3.7亿元，以及可售商铺2.7万方价值达5亿元。故综合来看，本案项目销售收入及利润可期。
第二还款来源：融资主体中都地产其他营业收入及再融资收入

抵质押措施：

第一抵押物：在建工程抵押
抵押给我司的抵押物为――中都・巴黎城S1和S2商铺及13号楼在建工程。其中，商业部分已经全部完工，住宅部分结构已封顶。根据房地产评估公司于本月做出的评估，抵押物价值约3.12亿元人民币，，本项目抵押物的抵押比例为51.28%，符合公司要求。安全边际高。

担保措施：

第一担保方：中都集团
      湖北中都集团有限公司：成立于2001年。目前集团公司的经营范围涉及建筑工程总承包、施工、建筑工程质量检测、房地产开发等领域。
      2015-2016年及2017年5月最新一期报表显示，中都集团账面总资产稳定在10亿多左右，公司规模稳健微增。公司资产负债率一直处于一个较低的位置，近三年分别为11.89%，11.45%，10.68%，公司债务压力小。同时公司流动比率和速动比率均较高。
      公司15年营业收入6.96亿元，基本持平14年营收，净利润为1.16亿元，较同期增长3.68%，公司经营状况稳健；16年公司营收同样持平上年同期，说明公司销售状况和运营状况一直保持稳健趋势，但净利润出现较大幅度下降，仅为0.78亿元，主要是因为国内经济和整体市场等原因造成的营业成本和管理费用大幅增长。
第二担保方：实际控制人担保