国泰元鑫-五洲盈3号专项资产管理计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

6.14分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险中等

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产适中，资产负债率很高。融资主体评分为4.75分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为经营性收入，还款方年销售收入较低，年利润较高。还款来源评分为6.97分，还款来源有一定保障。
        抵质押措施：第1抵押物为已建成的房产，抵押物金额为4.144亿元，抵押物所在地为珠三角、长三角、北京的县或县级市城区，地理位置比较一般。第1质押物为未上市公司股权，质押物金额为0.7057亿元。抵质押措施的评分为6.07分，抵质押物基本充足。
        担保措施：第1家担保方为有直接或间接股权关联的公司，担保方净资产一般，资产负债率很高。担保措施的评分为1.94分，担保措施比较不足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为6.14分，风险评级为风险适中。

风险调整后的收益评分：

<300万：6.14 分； >=300万：6.14分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为6.14，风险适中，适合风险偏好中等的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为6.14，收益较高，值得购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为6.14，收益较高，值得购买。

融资主体信息：

融资方：无锡五洲国际装饰城有限公司
无锡五洲国际装饰城有限公司成立于2005年2月，主要从事商业地产的开发。五洲国际装饰城作为无锡市政府的重大项目和重点培育市场，于2005年投入建设，总投资约15亿元人民币，总建筑面积约45万平方米，项目交通地理位置优越，项目周边四通八达的交通干线，北沿312国道、东靠锡宜高速下匝道口、南倚盛岸西路、西临锡宜高速，342省道紧依项目西北界。五洲国际装饰城是一个集装饰建材批发、家居零售、小商品批发零售、仓储配送、休闲餐饮配套于一体的一站式交易中心。公司先后开发运营了五洲国际装饰城一期建材市场、二期一段“五洲国际红星美凯龙家居生活广场”项目、二期二段“5度领寓”项目、三期AB栋及E栋的“五洲国际小商品城”项目。
无锡五洲国际装饰城有限公司2014年-2016年资产总额分别为180.57亿元、184.14亿元、195.93亿元。2014年-2016年净资产分别为38.82亿元、38.99亿元、47.26亿元。总体上公司资产呈现不断上涨趋势。利润方面，无锡五洲国际装饰城有限公司2014年-2016年实现净利润分别为2.19亿元、-0.84亿元、6.74亿元。

还款来源：

资金投向:
用于五洲装饰城项下子公司乐清电工电气城项目的电工电气城项目的建造费用。
第一还款来源：企业经营性收入
利润方面，无锡五洲国际装饰城有限公司 2014 年-2016 年实现净利润分别为 2.19 亿元、-0.84亿元、6.74 亿元。 第二还款来源：上市公司五洲国际控股有限公司对专项资产管理计划的本息提供无限连带责任担保。

抵质押措施：

第一抵押物：房产抵押
      抵押五洲国际置业有限公司以其持有的梅村生活购物广场20537.85平方米自有商业用房。该广场位于梅村最繁华的锡义路商业街核心位置，上海众华资产评估有限公司评估，截至2017年4月13日，其价值为4.1441亿元，抵押率为48%。抵押五洲国际置业有限公司以其持有的梅村生活购物广场20537.85平方米自有商业用房。该广场位于梅村最繁华的锡义路商业街核心位置，上海众华资产评估有限公司评估，截至2017年4月13日，其价值为4.1441亿元，抵押率为48%。
      该项目由无锡五洲国际置业有限公司持有的梅村生活购物广场20,537.85平方米自有商业用房提供抵押担保。本次抵押物为位于江苏无锡市的梅村购物生活广场1034室等，共计72套商业物业，房屋建筑总面积合计为7930.71平方米，为借款人无锡五洲国际置业有限公司所开发的梅村五洲国际广场项目部分物业，2010年至2012年为建设期，2012年正式建成并对外销售。梅村五洲国际广场可供出售面积共27,064.95平方米，除本次提供的抵押物外其他均已销售。
         第一质押物：股权质押
      无锡五洲国际装饰城有限公司以其拥有的无锡五洲国际置业有限公司100 %的股权进行质押。

担保措施：

第一担保方：五洲国际控股
      五洲国际集团（股票代码：01369.HK），业务覆盖商业地产开发运营、仓储物流管理、电子商务、综合金融等商贸物流全产业链，核心产品为商贸物流产业园和城市/镇综合体。五洲国际控股有限公司对专项资产管理计划的本息提供无限连带责任担保；
      担保方的净资产为35.58亿元,资产负债率为80.88%。
第二担保方：实际控制人担保
      无锡五洲国际装饰城实际控制人舒策城对专项资产管理计划的本息提供无限连带责任担保。