吉信信托-汇融37号恒大御景湾项目集合资金信托计划（24月）︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

5.75分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险较高

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率很高。处于实际控制地位的母公司净资产适中，资产负债率很高，处于实际控制地位的母公司为此次融资提供担保。融资主体及其处于实际控制地位的母公司评分为2.66分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额不够充足，目前进展为已经拿到预售许可证或者已经完工，房地产项目所在地为其他地区地级市城区，地理位置比较一般。还款来源评分为6.41分，还款来源有一定保障。
        抵质押措施：第1抵押物为已建成的房产，抵押物金额为2.054亿元，抵押物所在地为其他地区地级市城区，地理位置比较一般。抵质押措施的评分为6.88分，抵质押物基本充足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为5.75分，风险评级为风险较高。

风险调整后的收益评分：

<300万：5.95 分； >=300万：5.55分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为5.75，风险较高，适合风险偏好较高的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为5.95，收益适中，可以购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为5.55，收益适中，可以购买。

融资主体信息：

融资方：葫芦岛嘉汕置业有限公司
      葫芦岛嘉汕置业有限公司，成立于2011年6月，是恒大集团下属项目开发公司，专门用于葫芦岛恒大御景湾项目开发。企业自取得葫芦岛龙岗中央商务区A-23及A-06地块后，进行项目开发，目前项目一期已经开发完毕，总开发面积：241639.61平方米（2286套），项目五证齐全，预售时间为2012年1月15日，截至2017年6月9日实现销售住宅及商铺2093套，销售面积223358.04平方米，销售金额9.67亿。目前企业分别于2016年5月、8月、9月、10月依次获得二期A项目四证并进行开发。
      企业近三年资产负债率分别为59.35%、78.54%、78.47%，相对于房地产开发企业平均资产负债率80%以上的水平略有降低，说明企业自身资产状况良好。因企业一直处于销售与开发循环过程，利润为负，因此销售利润率、净资产收益率均为负值，不具参考意义。
      融资人近三年营业收入分别为7257.80万元、4034.40万元、17197.15万元，可见近三年销售收入配合项目销售计划呈增长态势，但近三年营业成本分别为13454.34万元、6154.95万元、19321.94万元。

还款来源：

资金投向:
      用于向融资人发放贷款，用于葫芦岛恒大御景湾二期开发建设。
第一还款来源：项目销售回款
项目亮点
      项目地块位于葫芦岛龙湾中央商务区中心，规划用地171887 平方米，总建筑面积61.13 万平方米。园区规划2.0 万平方米恒大剧场、5400 平方米综合会所、4.5万平方米社区商业街。打造高尚休闲、娱乐、居住为一体的高端生活空间。
      本项目15#与20#楼目前已开工建设至23 层（共33 层），已经办理预售证，预计今年8 月份开始销售，全年完成销售25%，2018 年销售40%，2019 年销售35%。截止至本信托计划结束（2019 年6 月）预计销售完成82.5%，实现销售回款26507.93万元，足够覆盖本次贷款本息。

抵质押措施：

第一抵押：房产抵押
嘉汕置业将其合法所有的葫芦岛恒大御景湾二期A 项目19870.72 平方米住宅（评估值为5096.84 万元）、3964.60 平方米商业门市（评估值为1634.61 万元）以及相应土地5958.83 平方米（评估价1394.37 万元）与葫芦岛恒大御景湾一期项目14533.23 平方米商铺（评估价值11562.64 万元）及相应土地3633.31 平方米（评估价值为852.01 万元）抵押给XX 信托，评估价值合计为20540.47 万元，抵押率为48.68%。

担保措施：

第一担保方：恒大地产集团
恒大地产集团成立于 1996 年6 月24 日，注册地址在广州市，注册资本人民币叁拾叁亿捌仟叁佰捌拾叁万捌仟叁佰捌拾叁元。经过10 多年的发展，已经发展成为一家以房地产开发为主体的集约化、规范化、现代化的大型企业集团。在国内房地产行业排名连续五年进入榜单前三甲，连续两年获得第二名，“恒大地产集团”、“金碧”品牌在全国已经具备相当高的知名度和美誉度，“诚信”、“精品”的品牌形象深入人心。
截止2016 年11 月30 日，担保人资产总计: 154,982,335,092.70 元，负债总计:151,202,972,568.92 元，归属于母公司所有者权益合计: 3,779,362,523.78 元。2016年实现营业收入1,563,188,986.26 元。净利润20,824,390,434.94 元。