方正东亚 -东兴116号融创重庆集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

6.07分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险中等

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率很低。处于实际控制地位的母公司净资产较高，资产负债率很高，处于实际控制地位的母公司为此次融资提供担保。融资主体及其处于实际控制地位的母公司评分为3.62分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额不够充足，目前进展为四证齐全，已经开始施工，房地产项目所在地为直辖市或计划单列市（副省级城市）城区，地理位置比较好。还款来源评分为6.29分，还款来源有一定保障。
        抵质押措施：第1质押物为未上市公司股权，质押物金额为13.91亿元。抵质押措施的评分为6.47分，抵质押物基本充足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为6.07分，风险评级为风险适中。

风险调整后的收益评分：

<300万：5.07 分； >=300万：4.87分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为6.07，风险适中，适合风险偏好中等的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为5.07，收益适中，可以购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为4.87，收益适中，可以购买。

融资主体信息：

融资方：融聚利智
融聚利智是融创中国收购融科智地后开发经营位于重庆市巴南区的金色时代项目而成立的项目公司，成立于2013年，注册资本3000万元，除本项目外没有开放开发其他项目。截止2017年2月公司总资产10.09亿元。

还款来源：

资金投向:
      用于融创重庆金色时代项目后期的项目开发。
第一还款来源：项目销售回款项目
      本项目信托存续期内可销售金额10.88亿元，足以2倍覆盖融资额本息；
标的项目情况
      本项目所在地巴南区是重庆主城区，重庆大都市区之一，处在重庆市西南部，东与涪陵、南川接壤，南与綦江相连，西与江津、九龙坡、大渡口毗邻，北与南岸、江北、渝北、长寿交界。
      本项目总投资 16.5 亿元，已投入 55493 万元,其中股东投入 50000 万元，资金缺口=165010-100791=64219 万元，拟向我司融资5 亿元，用于后续的开发建设。洋房10~13#主体封顶，室内抹灰、地坪完成，外墙涂料完成90%，塔吊拆除；3#、4#、5#、7#主体封顶；8#主体浇筑完成 5 层；2#主楼基础完成；1#商业主体浇筑一层，2#商业主体完成；车库主体完成，车库防水完成 50%；消防道路基层、室外排水管网完成50%：总体形象进度超过30%。
      综上，在项目整体成本上升达到 13%时候，预测实现盈亏平衡。在项目整体收入下降 12%时，项目实现盈亏平衡。因为项目物业形态主要是住宅，且预估均价 7400 元/平米左右，结合重庆房地产市场目前的涨势，该预测较为保守，因此项目实际的安全垫较高，风险可控。

抵质押措施：

第一质押物：股权质押 重庆照母山片区优质项目凡尔赛花园项目公司股权质押，质押标的为重庆业晋房地产开发有限公司，出质人为重庆融创基业房地产开发有限公司，质押比例81%；重庆业晋房地产开发有限公司，成立于重庆业晋房地产开发有限公司，成立于重庆业晋房地产开发有限公司，成立于重庆业晋房地产开发有限公司，成立于重庆业晋房地产开发有限公司，成立于重庆业晋房地产开发有限公司，成立于重庆业晋房地产开发有限公司，成立于重庆业晋房地产开发有限公司，成立于 2012年 5月，为融创重庆凡尔赛公馆项目的司注册资本月，为融创重庆凡尔赛公馆项目的司注册资本月，为融创重庆凡尔赛公馆项目的司注册资本月，为融创重庆凡尔赛公馆项目的司注册资本月，为融创重庆凡尔赛公馆项目的司注册资本月，为融创重庆凡尔赛公馆项目的司注册资本月，为融创重庆凡尔赛公馆项目的司注册资本月，为融创重庆凡尔赛公馆项目的司注册资本月，为融创重庆凡尔赛公馆项目的司注册资本月，为融创重庆凡尔赛公馆项目的司注册资本月，为融创重庆凡尔赛公馆项目的司注册资本月，为融创重庆凡尔赛公馆项目的司注册资本 1000万元整。截至万元整。截至万元整。截至 2017年 1月，公司总资产月，公司总资产月，公司总资产月，公司总资产 78.76亿元，负债率亿元，负债率亿元，负债率 76.18%，净利润 -0.10亿。

担保措施：

第一担保方：融创集团
      创房地产集团有限公司成立于2003年1月31日，原名为天津融创置地有限公司，由天津顺驰发展有限公司和天津市政投资有限公司共同组建，注册资金100亿元。
      截至2016年6月，公司总资产1272.59亿元，所有者权益（含少数股东权益）293.53亿元；2015年公司实现营业收入115.98亿元，净利润47.53亿元，经营活动现金流量净额59.38亿元。
      截至目前，融创集团共发行公司债、私募债共274亿元，最新中诚信主体评级AAA。2016年，融创集团克尔瑞百强排名第七位，融创实现合同销售金额1506.3亿元，同比增长121%;合同销售面积约735.5万平方米，同比增长126%。近三年复合增长率为43.6%，在千亿房企中位于前列。