吉林信托-汇融23号东方银座信托贷款集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

5.93分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险较高

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率很高。融资主体评分为1.68分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额不够充足，目前进展为四证齐全，已经开始施工，房地产项目所在地为其他地区的县或县级市城区，地理位置不太好。还款来源评分为4.98分，还款来源有较大的不确定性。
        抵质押措施：第1抵押物为在建工程，抵押物金额为3.825亿元，抵押物所在地为其他地区地级市城区，地理位置比较一般。抵质押措施的评分为6.62分，抵质押物基本充足。
        担保措施：第1家担保方为与融资主体及其母公司、实际控制人没有关联关系的公司，担保方净资产适中，资产负债率较低。担保措施的评分为6.48分，担保措施比较不错。
        综合来看，该产品的最终风险评分为5.93分，风险评级为风险较高。

风险调整后的收益评分：

<300万：5.43 分； >=300万：5.43分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为5.93，风险较高，适合风险偏好较高的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为5.43，收益适中，可以购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为5.43，收益适中，可以购买。

融资主体信息：

融资方：沈阳东方银座莱茵城置业
沈阳东方银座莱茵城置业有限公司成立于2013年5月29日，是专为开发“沈阳东方银座莱茵城”项目而成立的项目公司，注册资本港币52000万元，由东方银座集团（香港）有限公司出资港币50000万元，持股96.15%，沈阳市东方银座物业管理有限公司出资等值于港币2000万的人民币，持股3.85%。公司法人代表：黄良文。
截至2015 年，公司资产总额 87167万元，负债合计71698万元，所有者权益（含少数股东权益）15469万元。截至2016年12月末，融资人资产总额137411万元，其中流动资产137368万元,非流动资产436万元；负债总额125603万元，其中流动负债77603万元，非流动负债48000万元；所有者权益总额11809万元。公司为新成立公司，尚未产生大规模销售回款，还没有形成项目收入。

还款来源：

资金投向:
      资金用于向融资人发放信托贷款，贷款用于融资人开发的“沈阳东方银座莱茵城一期C区”的棚改安置房项目建设。
第一还款来源：底层项目销售回款及广森集团往来款
项目概况
      莱茵城项目一期预计总计划建筑面积313447.14平方米，预计总投资19.29亿元，平均建筑成本为6154.15元/平米；其中A区五星级酒店平均建筑成本16226元/平米，B区商铺、情景洋房、小高层平均建筑成本4200元/平米，C区商铺、情景洋房、小高层平均建筑成本3925元/平米。
      本次楼盘位于中德产业园核心地段，2016年该产业园升级为国家级产业园，项目辐射范围包括整个中德产业园，因项目开发早，是该区域内唯一在建及在售楼盘，未来2年内直接竞争对手少，升值空间很大。同时项目所在地正在规划地铁三号线，预计年底前开工。紧靠五星级酒店，后续还有大型购物中心，商业较为方便，物业为自有物业，服务保障性较强。项目有2000套住房纳入沈阳经开集团安置房采购计划，已签署协议，销售保障性很高；企业可先按市场价格自行销售住宅，剩余住宅按照安置房协议价格作为安置房出售。
      根据《沈阳经济技术开发区棚户区改造项目安置房屋购置协议》的约定，沈阳经济技术开发区开发集团有限公司计划向融资人采购2000套住宅作为安置房，目前采购了B区197套。如融资人将C区全部住宅按协议出售作为安置房，按照协议约定价格（多层每平米4550元，高层4150元）出售，住宅部分总计金额为57250万元（其中多层12387万元，高层44863万元）。
      按照压力测算，在房价下降20%时，销售回款仍可全面覆盖本次融资金额，并留有一定余量。

抵质押措施：

第一抵押物：土地及在建工程抵押
本抵押物为项目土地和在建工程，以及盘锦东方银座广场第三层，抵押物足值。其中信托计划一期抵押物为：沈阳东方银座莱茵城一期部分土地及在建工程，评估值为38254.02万元，抵押率为49.67%；信托计划二期抵押物为沈阳东方银座莱茵城一期A区评估价值1767.47万元的在建工程，其建筑面积2079.38平米，以及盘锦市东方银座・中心城购物广场第三层，产权面积15446.67平米，评估价值12280.10万元，在建工程抵押率45%，商场抵押率66.81%。

担保措施：

第一担保方：深圳市广森投资集团有限公司
      深圳市广森投资集团有限公司于1997年9月在广东省深圳市工商行政管理局注册成立，企业注册类型为有限责任公司，注册名称为“深圳市广森投资发展有限公司”（2007年2月变更为现名）。截至2016年9月底，广森集团注册资本为 1.08亿元，股东为李森（98.00%）、钟帆飞（2.00%），公司实际控制人为自然人李森。
      截至2016年9月末，广森集团设有财务中心、审计部、法务中心、资本运营中心、人力资源中心、招标部、采购中心、成本控制中心，项目运营管理中心、品牌部、策划营销中心、销售服务中心重大项目中心等职能部门，拥有直接控制及间接控制子公司8家，公司在职员工总数1,938 人。2016中国房地产百强企业排名中位列第63名，资产实力雄厚。
      2015年12月18日，在由联合信用评级有限公司评定的2016年广森集团公司债券信用评级报告中，广森集团主体长期信用等级为AA，评级展望为“稳定”；在2016年末联合信用评级有限公司评定的信用评级报告中，评级为AA。
      截至2015年，担保人合并资产总额117.91亿元，负债合计47.14亿元，所有者权益70.77亿元。2015年公司实现营业收入27.49亿元，净利润4.53亿元。截至2016年9月末，担保人资产总额118.83亿元，其中流动资产69.7亿元，占资产总额的58.66%；负债总额44.56亿元，所有者权益总额74.27亿元。担保人资产状况良好，资产负债率在37.5%，处于较好水平。
第二担保方：实际控制人担保
      广森集团实际控制人李森、钟帆飞夫妇个人无限连带责任保证担保；