英大资本-恒大城市之光1号专项资产管理计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

6.51分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险中等

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率较低。融资主体评分为3.13分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额不够充足，目前进展为已经拿到预售许可证或者已经完工，房地产项目所在地为直辖市或计划单列市（副省级城市）城区，地理位置比较好。第2还款来源为房地产销售收入，还款金额比较充足，目前进展为四证齐全，已经开始施工，房地产项目所在地为直辖市或计划单列市（副省级城市）城区，地理位置比较好。还款来源评分为9分，还款来源非常有保障。
        抵质押措施：第1抵押物为土地，抵押物金额为5亿元，抵押物所在地为珠三角、长三角、北京的县或县级市城区，地理位置比较一般。抵质押措施的评分为3.78分，抵质押物不够充足。
        担保措施：第1家担保方为有直接或间接股权关联的公司，担保方净资产很高，资产负债率很高。担保措施的评分为2.59分，担保措施比较不足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为6.51分，风险评级为风险适中。

风险调整后的收益评分：

<300万：6.21 分； >=300万：5.91分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为6.51，风险适中，适合风险偏好中等的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为6.21，收益较高，值得购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为5.91，收益适中，可以购买。

融资主体信息：

融资方：城博（宁波）置业有限公司
      城博（宁波）置业有限公司，注册资金叁亿壹仟伍佰万美元，是由中方：宁波城市之光置业有限公司和外方：CITY EXPERT LIMITED(城博有限公司)共同投资成立，城博（宁波）置业有限公司，是一家致力于在宁波地区提供高端优质商业综合物业的房产开发企业。城博（宁波）置业有限公司盛邀国际顶尖的专业公司在稀缺地段打造绝版城市作品，为客户提供全方位优质服务和高品质的城市生活。
      本项目融资人城博（宁波）置业有限公司资质等级为暂定三级资质，证号甬综字379号。项目控股方恒大地产集团为一级资质。
      公司2015年资产负债率59%，2014年资产负债率为50%，从近三年资产负债率的趋势看，随着公司负债规模的不断下降，以及项目开始销售后良好的回款现金流，2016年公司资产负债率有较大幅度的下降。公司的有息负债已从2014年的13亿元逐步下降至2016年底的2.25亿元。

还款来源：

资金投向:
      通过委托贷款的方式，借款予城博公司，用于宁波城市之光项目工程支出。
拟融资项目―宁波城市之光
      项目位于宁波市江东区东部新城核心区，北为中山东路，西为世纪大道（甬新河），南为百丈东路，东为江澄路。地块距离新宁波市政府（计划于2014年完成全部搬迁，目前部分行政单位已经搬到东部新城）约1.5公里路程，距离宁波新东站约2.3公里，距离三江口商圈中心约5公里。
      首期123号地块分别于：2011年12月30日和2012年1月5日获得土地证，2012年7月完成土地接收各项手续办理、人员配备上岗、项目规划、设计、开工、总规上报批复。目前主体工程已完工，预计2018年12月前完成销售。
第一还款来源：城市之光首期销售收入
      由项目现金流预测可得，本项目在2018年归还30000万元本金后净现金流为18,239.61万元，足以覆盖本项目利息。
第二还款来源：城市之光二期三期销售收入
      城市之光二期三期项目预计于2018年总计回款12.44亿元，足以覆盖本资管计划本息。

抵质押措施：

第一抵押物：土地抵押
项目方拟将国土证号为象国用（2015）第03272号、03162号、03163号、03164号和03165号土地作为抵押，使用权面积总计为126,922平方米（190.38亩），评估值为5亿元（约合263万元/亩），足够覆盖本次融资总规模。按照3亿元融资规模测算，抵押率为60%。
抵押物所在区域为象山市海岸区域，距离市区约10分钟车程，为2022年亚运会帆船比赛赛场，周边将形成高端别墅、住宅、高端度假酒店及公寓业态，具有较好的商业前景。

担保措施：

第一担保方：恒大地产集团有限公司
      恒大地产集团有限公司是中国恒大集团（03333.HK）的下属控股企业，是集团的地产业务主体，总部位于中国广州。中国恒大集团是集地产、金融、健康、旅游及体育为一体的世界500强企业集团，总资产达万亿，年销售规模4000亿，员工8万多人，解决就业130多万人，在全国180多个城市拥有地产项目500多个，已成为全球第一房企。中国恒大是中国标准化运营的精品地产领导者，连续六年荣登中国房地产企业10强，主体评级AAA级。2016年，恒大进入福布斯世界五百强名单。2017年3月，根据最新的房地产企业百强名单，恒大一举超过万科成为百强第一。
      根据深深房和中国恒大相关公告，恒大地产集团已于深深房签署合作协议，根据土地储备和开发情况，恒大地产未来三年(2017-2019年)预期合约销售额分别约为4500亿元、5000亿元、5500亿元，对应的预期净利润分别约为243亿元、308亿元、337亿元。凯隆置业因此做出业绩承诺，恒大地产未来三年的累计净利润约为888亿元。
      本公司于2015年发行公司债，债券评级均为AAA级，证明本公司信用情况良好。