四川信托-浙江正黄股权投资集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

3.93分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险很高

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率很低。处于实际控制地位的母公司净资产较低，资产负债率很高，处于实际控制地位的母公司为此次融资提供担保。融资主体及其处于实际控制地位的母公司评分为1.61分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额不够充足，目前进展为土地款已支付，四证尚未齐全，房地产项目所在地为百强县（含百强县级市）城区，地理位置比较一般。还款来源评分为4.89分，还款来源有较大的不确定性。
        抵质押措施：第1抵押物为土地，抵押物金额为2.2亿元，抵押物所在地为百强县（含百强县级市）城区，地理位置比较一般。抵质押措施的评分为0.79分，抵质押物不够充足。
        担保措施：第1家担保方为有直接或间接股权关联的公司，担保方净资产较低，资产负债率较低。担保措施的评分为1.32分，担保措施比较不足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为3.93分，风险评级为风险很高。

风险调整后的收益评分：

<300万：3.43 分； >=300万：3.43分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为3.93，风险很高，适合风险偏好很高的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为3.43，收益较低；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为3.43，收益较低。

融资主体信息：

融资方：项目公司-浙江正黄置业有限公司
浙江正黄是专为开发标的项目设立的项目公司

还款来源：

资金投向:
      优先级信托资金3亿元以股权投资形式向浙江正黄发放，并持有浙江正黄95%的股权，资金用于海宁市经济开发区双联路西侧、硖仲路南侧项目（以下简称“标的项目”）的开发建设。
第一还款来源：房产销售收入 项目情况：
      项目位置：地块位于海宁市经开区核心位置，靠近城市南北主干道海宁大道，紧邻硖仲路和双联路。周边配套齐备，2公里半径内汇集了经开区管委会、中小学等主要生活及市政配套，享誉全国的“海宁皮革城”也是位于该区域，2020年通车的“杭州――海宁”城际轻轨也在区域设有站点。地块周边四至道路均已呈现，位于地块北侧的东西向硖仲路为城市东西干道，地块北侧以建成企业区为主，企业类型以贸易、经编纺织为主，东西侧均为住宅小区，南侧为规划小学。
在信托期限内:
      现金流入合计126395万元,包括：自有资金25000万元，信托资金25000万元，累计实现销售回款76395万元。现金流出合计80295万元，包括: 土地款41400万元，所有建设成本31578万元，信托期限内的管理费用、销售费用、税金共计7317万元。综上，信托期限内的现金流入扣除须在信托期限内投入的项目开发支出后剩余46100万元可以用于支付信托本息30500万元，本息保障倍数1.50倍，并且在各个本息支付时点的累计净现金流均为正，偿付能力和流动性有保证。

抵质押措施：

第一抵押物为土地
项目公司将标的项目55326平方米的土地抵押给四川信托。

担保措施：

第一担保方：正黄集团有限公司
正黄集团由实际控制人黄良、余佳琼夫妇持股，下设7家一级子公司。正黄集团成立于2003年，先后在遂宁、成都、雅安、广元、泸州、宜宾等地成功开发、销售多个项目，累计完工面积140万方，在建、在售160万方。集团及其下属公司拥有房地产开发二级资质、建筑施工一级资质，旗下的遂宁希尔顿欢朋酒店也于2017年初正式开业，是一家集房地产开发、建筑施工、酒店运营为一体的专业房企。 2014年-2016年，集团的经营性现金流入（房地产销售回款）分别为18亿元、24亿元、33亿元，实现了三级跳。为实现2017年突破50亿的目标，集团于今年启动了全国战略，首先进军长三角地区。
第二担保方：博弘建设
博弘建设拥有一级建筑资质，由黄良配偶余家琼持股94%，是正黄集团的一致行动人，主要业务为承接正黄集团旗下房地产开发项目的总包，有利于正黄集团合理控制房地产开发成本，同时作为本项目的担保方，有利于信托计划取得在建工程的优先受偿权。近三年，得益于正黄集团新项目的增加，博弘建设的流动资产（主要为工程建设成本）同比上升，流动比率、速动比率均保持在1以上。