中信信诚-德合三盛惠州项目专项资产管理计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

6.69分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险中等

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率很低。处于实际控制地位的母公司净资产较低，资产负债率很高，处于实际控制地位的母公司为此次融资提供担保。融资主体及其处于实际控制地位的母公司评分为2.83分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额不够充足，目前进展为四证齐全，已经开始施工，房地产项目所在地为珠三角、长三角地级市城区，地理位置比较一般。还款来源评分为5.78分，还款来源存在一定的不确定性。
        抵质押措施：第1抵押物为土地，抵押物金额为17.03亿元，抵押物所在地为珠三角、长三角地级市城区，地理位置比较一般。抵质押措施的评分为8.21分，抵质押物非常充足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为6.69分，风险评级为风险适中。

风险调整后的收益评分：

<300万：6.19 分； >=300万：5.99分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为6.69，风险适中，适合风险偏好中等的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为6.19，收益较高，值得购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为5.99，收益适中，可以购买。

融资主体信息：

融资方：广东鸿辉企业集团有限公司

还款来源：

资金投向:
      资管计划募集规模不超过8亿元，用于偿还股东借款及后续项目开发建设。
第一还款来源：项目的销售收入、集团资金支持或外部融资替换 项目情况
      本项目地块位于博罗县城区（罗阳镇）惠博新城内，项目地块南至惠博大道，东至保利山水城，北至一条在建公路，西至王府钓鱼台西侧。项目部分平整，部分为山体，项目地块无未拆迁房屋，项目四证齐全，已开工建设。
      根据项目的周边的商品普通住宅销售价格，考虑三盛颐景园在珠江三角洲的品牌效应，设定在1年后销售过程中销售均价为7500元/平方米。商铺的销售按照18000元/平米，周边商铺的销售均价为18000元/平方米。车位的销售价格根据市场行情设定为100000元/个。
      销售速度：项目销售依据周边市场的去化速度，计划期内普通住宅销售43.5%。

抵质押措施：

第一抵押物：土地抵押
根据世联行评估，项目地块土地评估值为13.03亿元，地面单价8299元/平米，楼面单价为2434元/平米，第一期6亿元抵押率46.05%（6/13.03），第二期2亿元抵押率46.98%（8/（13.03+4））

担保措施：

第一担保方：上海三盛宏业投资（集团）有限责任公司
      2016年12月底三盛宏业集团总资产达352亿元，较2015年增长45%。2015年三盛宏业的销售额达70亿元，2016年销售额达120亿元，随着项目的不断开发，2017年将上升至230亿元。近两年及一期末，资产负债率分别为84.33%、79.78%和80.25%，剔除预收账款后的资产负债率分别为73.18%、64.78%、62.25%。
      2016年1-9月实现营业利润47,509.06万元，利润总额48,645.28万元。2016年9月末预收账款598,609.83 万元，较大规模的预收账款对公司未来经营业绩提供一定支持。
第二担保方：实际控制人担保
      实际控制人陈建铭夫妇及三盛宏业股东陈立军夫妇提供连带责任担保。