光大信托－深圳观澜新石桥城市更新股权投资项目集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

4.4分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险很高

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率很低。处于实际控制地位的母公司净资产较低，资产负债率较低，处于实际控制地位的母公司为此次融资提供担保。融资主体及其处于实际控制地位的母公司评分为3.45分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额不够充足，目前进展为土地款支付未完成，房地产项目所在地为珠三角、长三角、北京的县或县级市城区，地理位置比较一般。还款来源评分为4.01分，还款来源有较大的不确定性。
        抵质押措施：第1抵押物为土地，抵押物金额为12亿元，抵押物所在地为珠三角、长三角、北京的县或县级市城区，地理位置比较一般。抵质押措施的评分为5.03分，抵质押物略有不足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为4.4分，风险评级为风险很高。

风险调整后的收益评分：

<300万：4.5 分； >=300万：4.2分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为4.4，风险很高，适合风险偏好很高的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为4.5，收益适中；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为4.2，收益适中。

融资主体信息：

融资方：深圳格局
      格局地产于2015年9月15日设立，注册资本1亿元，其中深圳市恒泰实业投资发展有限公司以货币形式出资7000万元，占公司70%的股权，张瑞意以货币形式出资3000万元，占公司30%的股权。是深圳观澜新石桥城市更新项目的项目公司。除此之外没有其他经营活动。
恒泰实业
      深圳市恒泰实业投资发展有限公司（简称“恒泰实业”）成立于2015年12月17日，注册资本实缴100万元。
       恒泰实业公司设立是为本项目新设立的公司，没有建账，尚未发生业务，没有任何债务，也不存在任何对外担保情况，恒泰实业股权不存在被质押、查封、冻结以及其他形式的权利限制的情形。

还款来源：

资金投向:
      认购前海瑞达基金管理公司发起设立的深圳前海神驰聚尊股权投资合伙企业（有限合伙）LP份额，合伙企业受让深圳康鸿投资持有的恒泰实业90%股权，同时对深圳格局发放7.491亿银行委托贷款。
第一还款来源：项目后期其他金融机构的再融资 第二还款来源：项目的开发建设销售回款
项目情况
      投资标的位于深圳市龙华新区观澜街道新石桥村，珠三角环线高速路（原梅关高速）东，观光路与悦兴路（规划）交界处，紧邻观澜高尔夫球场。
      根据项目本身的开发规模、片区房地产市场的发展状况、市场的承接力、开工时间等各方面因素的综合考虑，计划项目从2016年下半年开始房屋征收补偿谈判签约工作，总开发周期6年。

抵质押措施：

第一抵押物：厂房抵押
深圳恒泰实业名下7799平米的红本厂房抵押；待土地款补缴完毕、新土地证下来后作为有限合伙向借款人格局地产发放的贷款进行抵押担保；

担保措施：

第一担保方：康居投资
      公司最早成立于1992年5月，是一家以房地产投资开发为主业，同时拥有工程施工、物业管理、贸易等产业链的地产集团公司。公司地产项目主要涉及广东、福建、江西、四川、陕西、新西兰等国家和地区，开发经营物业累计达500万平方米，价值达200亿元。公司地产项目板块涉及类型有：土地一级市场开发项目，住宅开发项目，住宅、商业、办公为一体的大型社区综合体项目等。
      2015年末总资产35亿，净资产24亿元；深圳康居投资从2012年到2015年，营业收入分别为15.4亿，14.3亿，12.6亿，13.5亿人民币，集团公司的营业收入主要是靠四川，福建以及江西等地的项目的销售收入为主。
第二担保方：实际控制人担保
      实际控制人沈秀凤对康鸿投资回购合伙企业持有的恒泰实业股权的义务,以及借款人格局地产归还贷款提供连带责任担保；